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  • Dominik

Das Grundbuch


In einer Vielzahl von Beiträgen wurde es bereits mehrfach erwähnt: das Grundbuch. Meist wurde es hierbei in Bezug auf Käufe oder Aufteilungen von Immobilien benötigt. Doch was genau steht eigentlich in einem Grundbuch und wer kann es wann und zu welchen Zwecken einsehen? All dies ist Gegenstand dieses Beitrags.


Was ist ein Grundbuch?


Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis, in welchem alle Grundstücke innerhalb eines bestimmten Gebiets eingetragen sind. Diese können sowohl bebaut als auch unbebaut sein. Das Grundbuch selbst wird dabei vom zuständigen Grundbuchamt verwaltet. Das Ziel der Führung eines Grundbuches ist es, eine Transparenz bezüglich der rechtlichen Situationen eines jeden Grundstücks zu schaffen. Gerade bezüglich größeren Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) schafft es somit eine grundsätzliche Rechtssicherheit. Dabei gibt es verschiedene Arten von Grundbüchern wie das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch. Um welches Grundbuch es sich handelt, wird dabei auf dem Deckblatt des Grundbuches aufgeführt.


Was ist der Inhalt des Grundbuches?


Ein Grundbuch ist immer in feste Abschnitte unterteilt. Diese sind wie folgt:


  1. Die Aufschrift: Diese enthält kurz und bündig die allgemeinen Informationen über das betreffende Grundbuch. Aufgeführt sind hier das zuständige Amtsgericht, der entsprechende Bezirk des Grundbuchs, die Akten- und Bandnummer, sowie die genaue Art des Grundbuchs. Zudem können hier Schließungs- und Umschreibungsvermerke enthalten sein.

  2. Das Bestandsverzeichnis: Im folgenden Bestandsverzeichnis finden sich Informationen über die genaue Lage des Grundstücks und grundstücksgleiches Recht. Die Grundstücksgröße wird dabei in Hektar angegeben. Eine entsprechende Flurkarte ist auch verfügbar. Zudem wird die Größe des Objektes in Bezug zu der gesamten Fläche des Grundstücks als Anteil aufgeführt. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Haus mit mehreren Wohnungen, sind für diese die entsprechenden Aktennummern dort hinterlegt.

  3. Abteilung 1: In diesem Abschnitt sind die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks geklärt. Eigentümer werden hier entsprechend namentlich eingetragen. Bei mehreren Eigentümern werden hierbei alle aufgeführt. Zudem ist auch einsehbar, welche Anteile der jeweilige Eigentümer am Grundstück besitzt.

  4. Abteilung 2: Abteilung 2 ist besonders für Käufer einer Immobilie interessant. Hier werden Lasten und Beschränkungen hinsichtlich des entsprechenden Grundstücks aufgeführt. Somit finden sich hier Reallasten, Erb- und Nießbrauchrechte, sowie Wohn- und Vorverkaufsrechte.

  5. Abteilung 3: In Abteilung 3 finden sich schließlich Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. Wird also Fremdkapital für die Finanzierung des Grundstückskaufes verwendet, wird dies hier vermerkt. Dies schafft vor allem für den entsprechenden Fremdkapitalgeber eine Rechtssicherheit.


Wer darf Einsicht in das Grundbuch erhalten?


Wie bereits zu Beginn aufgeführt, handelt es sich bei dem Grundbuch um ein öffentliches Register. Dies impliziert, dass jeder ein Recht auf eine Einsicht der entsprechenden Grundstücke hat. Dies ist jedoch nicht richtig, wie der Fall eines Rechtsstreits aus dem Jahr 2020 beweist. Hierbei wollte eine Abgeordnete des Berliner Landtages im Rahmen einer Enteignung eines Unternehmens Einsicht in die entsprechenden Grundbücher erlangen. Dies wurde jedoch in letzter Instanz durch den Bundesgerichtshof abgelehnt. Alleine die Stellung einer Landtagsabgeordneten reicht also nicht für eine Einsicht aus. Diese wird nur erteilt, wenn ein "berechtigtes Interesse" an einer Einsicht in das Grundbuch besteht. Eine genaue Rechtsdefinition an diesem Begriff existiert jedoch nicht, weshalb jeder Fall abgewogen werden muss. Es gibt jedoch eine Liste an Personen, bei welcher in der Regel von einem berechtigten Interesse ausgegangen werden kann. Solche Personen sind:

  • Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks

  • Fremdkapitalgeber wie beispielsweise Banken

  • Eigentümer von angrenzenden Grundstücken

  • Mieter des entsprechenden Eigentümers

  • Dritte Fachpersonen, welche entsprechend bestellt wurden

  • Behörden und Notare

  • Presse, wenn es um ein allgemeines Interesse der Öffentlichkeit gibt


Wie kann ein Auszug aus dem Grundbuch angefordert werden?


Wenn Sie einen entsprechenden Auszug aus dem Grundbuch bekommen möchten, müssen Sie dies bei dem für dieses Buch verantwortlichen Grundbuchamt tun. Diese wiederum sind den Amtsgerichten zugeordnet. Es gilt also über das entsprechende Amtsgericht die Kontaktdaten herauszufinden und in einem förmlichen Anschreiben um eine Einsichtnahme zu bitten. Dies kann jedoch auch auf dem elektronischen , oder dem persönlichen Gang zum entsprechenden Amt geschehen. (Bei letzterem ist ein Personalausweis mitzubringen). Der Gang über den elektronischen Weg ist dabei am schnellsten. Jedoch ist dieser nur Notaren, Behörden und Gerichten vorbehalten.


Was sind die Kosten eines Grundbuchauszuges?


Auszüge aus dem Grundbuch können sowohl beglaubigt, als auch unbeglaubigt angefordert werden. Für einen unbeglaubigten Auszug werden 10€ in Rechnung gestellt. Soll dieser beglaubigt werden, so können 20€ hierfür verlangt werden. Trotz der Kosten lohnt es sich nicht, einen einmal bezahlten Grundbuchauszug über längere Zeit als Maßstab für Besitzverhältnisse zu nutzen. Im schlimmsten Fall sind die Informationen darauf bereits veraltet. Es lohnt sich also bei Informationsbedarf regelmäßig neue Grundbuchauszüge einzuholen.


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