• Dominik

Der Eigentümerwechsel in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Sie haben Ihre Traumwohnung gefunden? Sie haben die Kaufzusage erhalten, Ihre Finanzierung steht und der Notartermin ist auch nicht mehr weit?


In diesem Artikel möchten wir Ihnen einfach darstellen, wie der Eigentümerwechsel aus Sicht des Wohnungseigentumsgesetzes erfolgt und was Sie rechtliches beachten müssen.


Die Historie des Wohnungseigentums

Die Möglichkeit Wohnungen zu erwerben gibt es noch gar nicht so lange... denn gemäß § 94 BGB kann es keine individuellen Rechte an einer Sache geben, wenn das Wesen durch Trennung beeinflusst wird. D.h. das bürgerliche Gesetzbuch sieht den Kauf einer Wohnung schlichtweg nicht vor. Erst durch die Einführung des WEG-Gesetz (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht) im Jahre 1951 wird die Veräußerung sowie der Erwerb einer einzelnen Wohnung möglich. Die Einräumung von Sondereigentum im Zusammenhang mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung ermöglicht dies.


Die Verwalterzustimmung bei der Veräußerung von Wohnungseigentum

Jeder Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum also (dank des WEG-Gesetzes) veräußern, denn es stellt echtes Alleineigentum im Sinne des § 903 BGB dar. Die Eigentümergemeinschaft ist rechtlich einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) sehr ähnlich und bei Veräußerung des Sondereigentums wird die Zusammensetzung der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verändert. Ein neues Mitglied kommt hinzu. Die restlichen Eigentümer haben hieran grundsätzlich kein Mitspracherecht, außer in der Gemeinschaftsordnung ist eine sog. Veräußerungsbeschränkung ( § 12 Abs. 1 WEG) vereinbart. In diesem Falle muss die Eigentümergemeinschaft, in Persona des Verwalters, der Veräußerung zustimmen. Die Wirksamkeit des Kaufvertrages hängt von der Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form ( §29 GBO) des Verwalters ab. Solange die Zustimmung nicht erfolgt ist, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG).


Verwalter stimmt nicht zu! - Mit diesem Trick sparen Sie die Bereitstellungszinsen der Bank!

Der Verwalter stimmt nicht zu, weshalb Ihr geplanter Termin zum Übergang Nutzen/Lasten auf der Kippe steht? Nicht selten dauert die Zustimmung des Verwalters länger. Wegen beispielsweise fehlender Beglaubigungen einzelner Eigentümer oder des Versammlungsleiters kann sich eine Verwalterzustimmung verzögern. In einem solchen Fall kann es schnell passieren, dass Ihre Bank Bereitstellungszinsen fordert, die fällig werden, wenn sich der Zeitpunkt zur Ausschüttung des Darlehens verzögert. Für diese Situation gibt es einen Trick: Veräußerer und Erwerber können - ohne notarielle Beglaubigung - in Schriftform vereinbaren, dass Sie auf die Verwalterzustimmung als Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzung verzichten. Ist dies der Fall, kann der Übergang Nutzen/Lasten schon zum gewünschten Zeitpunkt stattfinden und Sie warten nicht auf die Zustimmung des Verwalters. Bitte informieren Sie sich über Rechtsrisiken bei diesem Vorgehen unbedingt bei Ihrem Notar.


Gemeinschaftsordnung & Beschlusssammlung kennen, Überraschungen vermeiden!

Als Erwerber werden Sie nicht nur Eigentümer einer Sondereigentumseinheit, sondern treten auch in die Eigentümergemeinschaft ein. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander wird zum einen durch das WEG-Gesetz, die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung sowie die Beschlüsse der Gemeinschaft geregelt. Alles von den Wohnungseigentümern vereinbarte gilt als auch für Sie als Folgeeigentümer auch ohne Grundbucheintragung fort (§ 10 Abs. 4 Satz 1 WEG). Informieren Sie sich daher Rechtzeitig um Kostenfallen zu vermeiden. Fälle wie beispielsweise eine Kostentragung der Erdgeschosswohnung (ohne Balkon) einer ganzen Balkonsanierung führen regelmäßig zu vermeidbaren Rechtsstreits. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Verwalter!


Für welche Zahlungen Sie als Käufer haften & wie Sie diese umgehen!

Wenn man bis zum Erwerb der Eigentumswohnung als Mieter gelebt hat, ist es gewohnt, dass er für die Kosten haftet, die während seiner Nutzung der Wohnung angefallen sind. Im WEG-Gesetz ist diese Regelung anders. Gemäß § 10 WEG gilt: "Jeder Wohnungseigentümer haftet [...] für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind." - Was aber bedeutet das in der Praxis? Die Jahresabrechnung wird beispielsweise nach § 28 Abs. 5 WEG mit einfachem Mehrheitsbeschluss fällig. Wenn die Abrechnung für das Vorjahr also fällig wird, nachdem Sie die Wohnung erworben haben, haften Sie im Außenverhältnis (gegenüber die Wohnungseigentümergemeinschaft) für diese Forderung / Verbindlichkeit.

Tipp: Vereinbaren Sie im Innenverhältnis mit dem Veräußerer - am besten im Kaufvertrag - eine Regelung, die eine verbrauchsgerechte Aufteilung der Kosten vorsieht. Im Außenverhältnis haften Sie zwar dennoch, allerdings lässt sich so eine Streitigkeit im Nachhinein einfach vermeiten.


Übergang Nutzen/Lasten versus Grundbucheintragung

Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch, was bedeutet, dass Sie auch nach Übergang Nutzen/Lasten noch nicht zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehören und zum Beispiel nicht an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen dürfen. Unser Tipp: Vereinbaren Sie in der Übergang Nutzen/Lasten-Erklärung eine Dauervollmacht. Hiermit haben Sie die Möglichkeit - in Abstimmung mit dem Veräußerer (er muss das Formular gegenzeichnen) - den wirtschaftlichen Übergang, der zwischen Ihnen vereinbart ist, auch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam werden zu lassen, bevor die Auflassung im Grundbuch eingetragen ist.


Zusatzvergütung der Verwaltung vermeiden

Nicht selten gibt es Regelungen über Zusatzvergütungen, die Ihnen im Rahmen der Betreuung durch die Verwaltung entstehen können. Fordern Sie hierzu am besten direkt den Verwaltervertrag an, um sich über alle Kosten zu informieren.


Nun bleibt zu sagen: Herzlichen Glückwunsch zum Kauf Ihrer Eigentumswohnung!