Endlich ist es für Sie an der Zeit eine Eigentumswohnung zu erwerben und diese zu vermieten. Die so gewonnenen Einnahmen geben Ihnen gutes Geld in Ihre Kasse und auf lange Sicht gesehen, scheinen Sie eine hervorragende Geldanlage gefunden zu haben. Aber Vorsicht! Der Erwerb einer Eigentumswohnung geht meist immer mit dem Beitritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einher. Dies verpflichtet Sie nicht nur sich um die Instandhaltung der eigenen Wohnung zu kümmern, sondern auch um die des gesamten Gemeinschaftseigentums, also Treppenhaus, gemeinschaftlicher Garten und vieles Weitere. Die so entstehenden Kosten werden häufig bei Erwägungen eines Immobilienkaufs vernachlässigt und können den Gewinn an Mieteinnahmen auf unschöne Weise schmälern. Wie gut, dass es einen sogenannten Wirtschaftsplan gibt, welcher vom Verwalter aufgestellt wird, um eine Kostenkalkulation zu ermöglichen.
Wobei handelt es sich bei einem Wirtschaftsplan?
Nach § 28 WEG ist ein Verwalter einer WEG zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans verpflichtet. Des Weiteren ist in diesem Paragraphen der Inhalt eines solchen geregelt:
Eine Einschätzung über die Einnahmen und Ausgaben bezüglich des Gemeinschaftseigentums der WEG für das nächste Jahr.
Die jeweiligen Anteile der einzelnen Eigentümer an den Gesamtkosten.
Die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer für die Instandhaltungsrücklage.
Dabei stellt der Wirtschaftsplan einer WEG auch die Grundlage für die jeweilige Jahresabrechnung dar. Diese gibt Auskunft über die allgemeine finanzielle Lage einer WEG und erwächst vor allem aus dem jeweiligen Wirtschaftsplan. Der neu aufzustellende Wirtschaftsplan wiederum hat die Jahresabrechnung des Vorjahres als Basis für künftige Kostenkalkulationen. Ein Wirtschaftsplan prognostiziert also künftige Kosten, welche der WEG und damit auch dem einzelnen Eigentümer entstehen. Diese werden durch Vorauszahlungen in der Form von Hausgeld gezahlt. Neben der Jahresabrechnung fließen jedoch auch noch weitere Kalkulationspunkte in die Bestimmung eines Wirtschaftsplanes. In einem neunen Wirtschaftsplan werden auch Instandhaltungsmaßnahmen, künftige Gerichtsverfahren, erwartete Änderungen in Dienstleistungsverträgen, absehbare Schulden der WEG, Immobilienzustand und mögliche Preisschwankungen in sonstigen Gebühren berücksichtigt.
Seien Sie sich aber zu jeder Zeit bewusst, dass ein aufgestellter Wirtschaftsplan in einer WEG nur eine Prognose für die Zukunft darstellt. Selbst der beste Verwalter kann nur Schätzungen anstellen und kennt die Zukunft genau so wenig wie Sie. Ein Wirtschaftsplan, welcher nicht in seinem geplanten Budget aufgeht ist somit kein Anzeichen für einen unseriösen Verwalter, sondern der Regelfall.
Wann sollte ich misstrauisch werden?
Wie bereits zuvor erwähnt, kann kein Verwalter der Welt einen immer akkuraten Wirtschaftsplan erstellen. Jedoch haben Sie trotzdem die Möglichkeit, sich gegen nicht seriöse Wirtschaftspläne zu wehren. Fällt Ihnen beispielsweise auf, dass das geplante Hausgeld in den Jahren immer weiter steigt und der entsprechende Verwalter hierzu keine gute Begründung vorlegen kann, so sollten Sie misstrauisch werden und eine genaue Stellungnahme des Verwalters hierzu einfordern. Zudem nutzen professionelle Hausverwaltungen entsprechende qualitative Software für die jeweilige Erstellung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen. Somit ähneln sich Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung in ihrer Erscheinung deutlich. Stellen Sie also fest, dass sich Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan in ihrem Layout und ihren Positionen deutlich unterscheiden, so ist dies ein Anzeichen für eine unprofessionelle Verwaltung.
Der Wirtschaftsplan wird in der jeweiligen Eigentümerversammlung vorgestellt und durch die WEG durch Abstimmung genehmigt. Erst danach müssen Sie das darin festgelegte Hausgeld für das kommende Wirtschaftsjahr zahlen. Bestehen also nicht nachvollziehbare Hausgeld-Erhöhungen, für welche sich der Verwalter auch nicht rechtfertigen kann, so sollten Sie an dieser Stelle für eine Ablehnung und Neuerstellung des Wirtschaftsplanes stimmen.
Wie errechnen sich meine zu zahlenden Anteile?
In den meisten WEG´s orientiert sich das zu zahlende Hausgeld nach § 16 Abs. 2 WEG an den jeweiligen Miteigentumsanteilen. Eine exakte Regelung für diese existiert jedoch nicht und deren Berechnung kann sich in den jeweiligen Teilungserklärungen unterscheiden. Eine sich stark an die erwarteten Ausgaben annähernde Formel existiert jedoch. Grob geschätzt, lassen sich künftige Hausgeldzahlungen gemäß den Miteigentumsanteilen folgendermaßen berechnen: 1.000 x m² Einzelwohnfläche / m² Gesamtwohnfläche.
Wir lernen also, dass ein Wirtschaftsplan nicht nur ein sehr kostbares Werkzeug für die Gewinnkalkulationen einer Eigentumswohnung darstellt, sondern auch in Verbindung mit der Jahresabrechnung ein qualitatives Aushängeschild für eine Hausverwaltung bildet. Es lohnt sich also, einige Zeit in die Begutachtung eines solchen Wirtschaftsplanes zu investieren.
