Leitungswasserschäden im Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Leitungswasserschäden sind nicht nur ein nervlicher Drahtseilakt, sondern auch die rechtlich saubere Abwicklung hängt häufig am seidenen Faden und erfordert ein hohes Maß an Genauigkeit, um die versicherungsrechtliche Einheit und wohnungseigentumsrechtliche Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum auch in Drucksituationen korrekt zu beachten und sowohl dem Sondereigentümer als auch der Gemeinschaft gerecht zu werden. - Wir zeigen, wie ein Wasserschaden korrekt abgewickelt wird.

Wasserschaden - Wer kümmert sich um die Wohngebäudeversicherung?

Der Vertrag der Versicherung besteht mit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Versicherung differenziert nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sondern betrachtet das Gebäude als Ganzes. Der Vertragspartner gegenüber der Versicherung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach §§ 43 ff. VVG können Versicherungsnehmer und Versicherter durchaus voneinander abweichen. Dies ist zum Beispiel bei einem Wasserschaden im Sondereigentum der Fall: Der Versicherungsnehmer ist die WEG, der Versicherte jedoch der jeweilige Sondereigentümer.

Welche Wasserschäden sind bei der Wohngebäudeversicherung versichert?

Die Wohngebäudeversicherung deckt grundsätzlich alle Schäden, bei denen es zu bestimmungswidrig ausgetretenem Leitungswasser ab. Das bedeutet: Wann immer es zu einem direkten Austritt von Wasser, innerhalb des Wohngebäudes, kommt und dieser Austritt nicht der geplanten Nutzung entspricht, sind mindestens die Nässefolgeschäden versichert. Die Behebung der Ursache ist ausschließlich bei Rohrbrüchen versichert.

Beispiel: Rohrbruch (Lochfraß) an der Leitung

Ein ganz klassischer Fall ist der sogenannte Lochfraß, bei welchem es sich um eine Art des Rohrbruchs handelt. Das Rohr hat eine punktuelle Korrosion, aus welcher Wasser austritt. In diesem Fall wären sowohl die Behebung der Ursache (zum Beispiel das Setzen einer Schelle) als auch die Beseitigung der Nässefolgeschäden versichert.

Beispiel: Undichter Rohranschluss (Hanf) oder undichte Fuge (zum Beispiel in der Dusche)

Eine weitere häufige Ursache sind Undichtigkeiten. Zum Beispiel durch ein trocknen des dichtenden Hanfs an den Rohrverbindung oder durch eine poröse Fuge in der Dusche. In diesem Fall sind die Nässefolgeschäden versichert, jedoch nicht das beheben der Ursache: Das neue Abdichten der Leitung; Das neue Verfugen der Dusche. Diese Kosten sind vom jeweiligen Eigentümer zu tragen.

Strittige Fälle: Planschwasser (leichte und grobe Fahrlässigkeit)

Bei Planschwasser handelt es sich um Wasser, welches bei korrekter Nutzung zu einem Wasserschaden führt. Dies könnte beispielsweise Spitzwasser bei einer Dusche sein oder ein Spieleimer, der mit Wasser gefüllt ist. In aller Regel sind Versicherungsschäden, die Ihre Ursache in Planschwasser haben nicht versichert. Es gibt durchaus Bedingungswerke, welche diese Risiken einschließen. So konnten wir schon erfolgreich strittige Fälle regulieren: Den Defekt eines Aquariums als Raumteiler sowie Folgeschäden durch das Einschlafen eines betrunkenen Mieters in einer Badewanne. Beide Fälle sind durchaus strittig und nicht jede Versicherung reguliert diese Schäden. Hierbei spielt insbesondere auch der Grad der Fahrlässigkeit eine Rolle. Wichtig ist es, immer zu 100% ehrlich mit der Versicherung zu agieren. - Insgesamt raten wir Ihnen: Legen Sie sich betrunken lieber ins Bett und nicht in die Badewanne. :-)

Keine Versicherungsschäden: Undichtigkeit in der äußeren Gebäudehülle

Undichtigkeiten in der äußeren Gebäudehülle sind nicht versichert. Schäden, die zum Beispiel von einer Undichtigkeit im Dach oder einem mangelhaften Balkonanschluss ausgehen, werden nicht von der Gebäudeversicherung getragen.

Leitungswasserschaden-Welche Kosten trägt die Wohngebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung trägt für folgende Gebäudeteile grundsätzlich die Kosten: "Baukörper inklusive aller wesentlichen Gebäudebestandteile zuzüglich derjenigen Bestandteile, die, ohne wesentlich zu sein, dazu bestimmt sind, dauerhaft mit dem Gebäude genutzt zu werden." - In einfachen Worten nimmt man folgende, sehr einfache Analogie: Wenn Sie das Gebäude auf den Kopf stellen ist alles versichert, was sich dabei nicht bewegt. Die Faustformel hilft in aller Regel in den meisten Fällen weiter. Was die Versicherung im individuellen Fall genau trägt, hängt vom jeweiligen Bedingungswerk ab. Pauschal kann man aber sagen, dass die Trocknung sowie die Wiederherstellung vollständig bezahlt werden.

Welche Kosten trägt die Hausratversicherung?

Die Hausratversicherung übernimmt die Kosten für alle "beweglichen Sachen". Einbauküchen können - abhängig von dem jeweiligen Bedingungswerk - entweder Sache der Wohngebäudeversicherung oder der Hausratversicherung sein. Häufig zahlt eine Hausratversicherung in Subsidärhaftung zur Wohngebäudeversicherung auch einen Hotelaufenthaltung, wenn einen Wohnen in der Wohnung nicht möglich ist.

Abwicklung des Leitungswasserschadens

Grundsätzlich kann man bei der Abwicklung eines Leitungswasserschadens an folgenden Phasen orientieren:

1. Notmaßnahme & Schadenfortschritt stoppen

Beim Auftreten eines Wasserschadens unterscheidet man grundsätzlich zwischen einem akuten oder einem schleichenden Schaden. Während bei einem akuten Wasserschaden das Wasser akut fließt und der Schaden gerade entsteht, ist es beim schleichenden Schaden so, dass durch eine kleine Undichtigkeit oder durch Lochfraß über längere Zeit Wasser in den Baukörper gedrungen ist und häufig sehr zeitversetzt erst in Form von Feuchtigkeit - potenziell auch an einer ganz anderen Stelle - wieder auftritt. Im Falle eines schleichenden Schadens, die ca. 70-80% der Wasserschäden ausmachen, ist immer eine Leckageortung notwendig. Dies dient zum Einen dazu, die Ursache einzugrenzen und zum Anderen zur Vorbereitung des Maßnahmenkatalogs für Trocknung und Wiederherstellung. In beiden Schadenfällen geht es zunächst darum, den Schadenfortschritt zu stoppen. Dies kann ein Abstellen des Wassers sein oder bei einem offen liegenden Rohr das Setzen einer Schelle. Bei einem geringen Wasseraustritt kann es auch ein Eimer sein. - Wichtig ist: Der Schadenfortschritt ist gestoppt.

Wichtiger Hinweis: Zur Ursachenforschung ist immer die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet.

Zeitfenster bei einem akuten Schaden: wenige Stunden Zeitfenster bei einem schleichenden Schaden: Leckageortung durch Fachfirma (in der Regel innerhalb 48h, bei mehreren Beteiligten bis zu 7 Tage)

2. Instandsetzung

Im zweiten Schritt geht es darum die Schadenursache instandzusetzen. Häufig sollte dies kurzfristig erfolgen, da es bei einer Notmaßnahme mitunter zu starken Nutzungseinschränkung für Bewohner des Hauses kommen kann. Dies wäre zum Beispiel bei einem Rohrbruch das Setzen einer Schelle oder der Austausch des Rohrstückes. Bei einer Undichtigkeit des Abdichten und bei porösen Fugen das neue Verfugen.

Zeitfenster: möglichst unmittelbar nach Leckageortung, um Nutzungseinschränkungen zu vermeiden

3. Bestandsaufnahme, Situation strukturieren, weiteres Vorgehen planen

Meistens verlaufen die Phasen 1 & 2 sehr "hektisch" und unkoordiniert. Möglichst viele Hände arbeiten daran, dass die Ursache kurzfristig gefunden wird und der Schadenfortschritt gestoppt wird. Wichtig ist es, nachdem die Erstmaßnahmen abgeschlossen sind, sich einen Überblick zu verschaffen:

1. Welche Wohnungen und Bereiche sind von dem Schaden betroffen?

2. Wie stark sind die einzelnen Wohnungen und Bereiche betroffen? Hierbei ist es durchaus hilfreich dies anhand einer Skala von 1-10 zu strukturieren: 1: Nicht Betroffen bis hin zu 10: Wohnung vorerst nicht bewohnbar. 3. Welche Maßnahmen müssen in welcher Wohnung getroffen werden?

4. Wer kümmert sich um die Abwicklung?

Es ist wichtig, eine Situation zu strukturieren, um sicherzustellen, dass alle Beteiligten im Bilde sind. Gerade das Thema "Abwicklung" ist bei einem Wasserschaden, der unter anderem das Sondereigentum betrifft schwierig, denn: Der Verwalter darf nicht im Sondereigentum agieren & der Sondereigentümer ist nur Versicherter und nicht Versicherungsnehmer, weshalb hier eine gewisse Kooperation erforderlich ist, die wie folgt aussehen könnte:

1. Bevollmächtigung des Verwalters durch den Sondereigentümer

In diesem Fall stellt der Sondereigentümer dem Verwalter eine Vollmacht zur Regulierung des Versicherungsschadens im Sondereigentum zur Verfügung. Diese Vollmacht berechtigt den Verwalter dann ebenfalls die Regulierung im Sondereigentum vorzunehmen. Dieses Vorgehen ist sinnvoll, damit sich nicht zig verschiedene Dienstleister um die Wiederherstellung kümmern müssen.

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2. Die WEG bevollmächtigt den Sondereigentümer

In diesem Fall stellt die Wohnungseigentümergemeinschaft - in Persona des Verwalters - dem Sondereigentümer eine Vollmacht aus, damit dieser den materiell-rechtlichen Versicherungsanspruch ("für fremde Rechnung" - §§ 74 ff. VVG) direkt gegenüber der Versicherung geltend machen kann. Die Vollmacht berechtigt den Sondereigentümer dann unmittelbar mit der Versicherung in Kontakt zu treten und den Schaden nach den eigenen Wünschen zu regulieren.

Hinweis: Viele Versicherer dulden ein solches Vorgehen nicht, weshalb in den meisten Fällen die gemeinsame Abwicklung über den Verwalter nahe liegend erscheint.

Download Mustervollmacht

4. Trocknung

Nachdem die Instandsetzung des Sondereigentums erfolgt ist, beginnt die Trocknung. Grundsätzlich erfolgt die Regulierung mit der Versicherung "Zug-um-Zug". Das bedeutet die Beauftragung erfolgt nach der Freigabe durch die Versicherung. Dies bedeutet, dass zunächst ein Angebot über die zu erwartenden Trocknungskosten zu erstellen ist. Bei großen Schäden (> 10.000€) wird meistens ein Regulierer von der Versicherung eingesetzt, der den Schaden begutachtet. Die Dauer der Angebotserstellung liegt bei circa 1-2 Wochen. Die Freigabe der Versicherung kann dann erneut 1-2 Wochen dauern. Wichtig ist, dass man den Versicherungen viel "hinterhertelefoniert". E-Mails bringen in der Regel kein Ergebnis. Wenn das Angebot für die Trocknung freigegeben wurde, benötigen die meisten Fachbetriebe ca. 1 Woche um die Trocknung aufzubauen. Die Dauer der Trocknung ist abhängig von der Schadensgröße. Man sagt grundsätzlich: Das Wasser benötigt so viel Zeit aus der Substanz zu kommen, wie es hineingelaufen ist. Grundsätzlich kann man aber mit eine Dauer von 2-3 Wochene rechnen. Bei Estrich-Dämmschicht-Trocknungen und größeren Schäden ggfs. bis zu 6 Wochen. In Ausnahmesituationen auch noch länger. Es ist häufig auch vom Nutzer abhängig: Die Geräte sollten nach Möglichkeit durchgängig laufen, damit die Trocknung kurzfristig Ergebnisse zeigt.

Zeitfenster: 4 Wochen - 14 Wochen

5. Wiederherstellung

Auch bei den Wiederherstellungsarbeiten gilt: Die Arbeiten werden Zug-um-Zug freigegeben. Die meisten Fachbetriebe werden die Angebote für die Wiederherstellung bereits während der Trocknung erstellen, sodass hier parallel gearbeitet werden kann. Es gibt durchaus Schäden, bei denen dies nicht möglich ist. Die Wiederherstellung kann abhängig von Besonderheit der Materialien durch lange Bestelldauern verzögert werden. Bei Standard-Materialien und keinen Luxus-Bauausführungen ist mit einer Angebotsfreigabe innerhalb von 1-2 Wochen von der Versicherung zu rechnen. Wenn die Arbeiten zügig nach der Trocknung begonnen werden können, ist eine Dauer von weiteren 2 Wochen bis zur finalen Wiederherstellung anzunehmen. Bei Großprojekten kann sich auch dies auf bis zu 6 Wochen verzögern.

Zeitfenster: 2 Wochen - 8 Wochen

Fragen, die uns im Rahmen der Abwicklung von Versicherungsschäden regelmäßig erreichen:

Selbstbeteiligung in WEG und Schaden im Sondereigentum - Wer zahlt?

Die Selbstbeteiligung ist grundsätzlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen. Die Gemeinschaft reguliert über die Höhe der Selbstbeteiligung die Höhe der Prämie. Dies ist damit im Schadenfall nicht Sache des Sondereigentümers. - So die herrschende Meinung der Gerichte. Allerdings kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen eine generelle, anteilige Kostentragung der betroffenen Sondereigentümer im Schadensfall zu beschließen. (AG Lemgo, Urteil v. 13.11.2017, 16 C 17/17)