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  • Dominik

Die Betriebskostenverordnung - Was Vermieter wissen sollten


Die Vermietung von Wohnungen gilt nach wie vor als sehr lukrativ in der Bildung eines passiven Einkommens. Die Höhe des so gewonnenen Geldes hängt jedoch stark von den entstehenden Kostenpositionen ab. Dabei will man als Vermieter natürlich nicht auf allen Kosten sitzen bleiben, welche durch den Betrieb der Wohnung anfallen. Um dies zu erreichen sind Betriebskosten je nach Art auf den Mieter umlegbar. Doch wer hier nicht genau aufpasst, kann auf unnötigen Kosten selbst sitzen bleiben. Darum gibt es die sogenannte Betriebskostenverordnung. Diese sollte sowohl vom Mieter, als auch dem Vermieter gekannt werden, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.


Um was handelt es sich bei der Betriebskostenverordnung?


Die Betriebskostenverordnung ist ein Gesetzestext, welcher die Rahmenbedingungen für Umlegungen von anfallenden Kosten auf den Mieter liefert, diese dabei genau definiert und auch die nicht umlegbare Kosten aufzeigt. Sie dient somit als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung, durch welche sich der Vermieter die entsprechenden Nebenkosten durch den Mieter zurückholen kann. Sie ist daher bereits bei Vertragsschluss ein wichtiges Dokument, auf welches Bezug genommen werden sollte und welches im besten Falle sogar beigelegt wird.


Diese Kosten sind nicht umlegbar...


Eine grundlegende Definition von Betriebskosten liegt in ihrer wiederholten Entstehung durch Gebrauch der entsprechenden Wohnanlage. Dennoch dürfen hier nicht alle Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung wird in diesem Punkt sehr deutlich und weißt darauf hin, dass sämtliche Kosten im Bereich der Gebäudeverwaltung nicht umlegbar sind. Es ist also egal ob der Vermieter in Bezug auf die Verwaltung des Gebäudes auf eine Hausverwaltung zurückgreift oder selbst die Verwaltungsarbeiten übernimmt. In beiden Fällen trägt er sämtliche anfallenden Kosten für die hier investierte Arbeit.

Ebenso ist ist es nicht nach geltender Betriebskostenverordnung zulässig, Kosten auf den Mieter umzulegen, welche in Bezug zur Erhaltung der Gebäudestruktur stehen. Dies betrifft also Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Wer also eine gute Anlage für sein Einkommen sucht, sollte sich dessen bewusst sein. So ist es also ratsam, sich über den Zustand der betreffenden Immobilie zuvor zu informieren und Verwaltungskosten richtig einzuschätzen. Eine Anlage, welche einen hohen Bedarf nach Sanierungsarbeiten besitzt und zudem verwaltungstechnisch intensiver betreut werden muss, eignet sich also weniger für die erfolgreiche Bildung eines passiven Einkommens. Es wird also schon hier ersichtlich, dass gute Vermieter sich auch durch ein hohes Wissen in Bezug auf die Betriebskostenverordnung auszeichnen können.


Diese Kosten können umgelegt werden...


Andere entstehende Kosten sind aber umlegbar. Auch hier wird die Betriebskostenverordnung für ein Gesetzesdokument erstaunlich präzise und macht meist genaue Angaben. Als umlagefähige Betriebskosten gelten unter anderem:


  1. Grundsteuer

  2. Wasserversorgungskosten

  3. Entwässerungskosten

  4. Heizkosten

  5. Warmwasserkosten

  6. Kosten durch Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

  7. Betriebskosten des Lastenaufzugs

  8. Straßenreinigungskosten

  9. Müllbeseitigungskosten

  10. Reinigungskosten des Gebäudes

  11. Gartenpflegekosten

  12. Beleuchtungskosten

  13. Schornsteinreinigungskosten

  14. Sach- und Haftpflichtversicherungskosten

  15. Hauswartskosten

  16. Kosten in Bezug auf Antennenanlagen

  17. Betriebskosten für Wäschepflegeeinrichtungen


Sonstige Nebenkosten


Es gibt wohl keinen häufigeren Streitpunkt in Sachen Nebenkosten wie den Punkt "sonstige Nebenkosten". So präzise der Gesetzgeber auch die vorher genannten Kosten als umlagefähig definierte, so schwammig bleibt er in seinem letzten Kostenpunkt. Die Idee dahinter ist natürlich, dass das Gesetz in der Hinsicht auf speziellerer Betriebskosten flexibel bleiben kann. So können hierdurch beispielsweise die Kosten für die Wartung von Alarmanlagen umgelegt werden. In der Praxis werden diese aber auch genutzt um teilweise ungerechtfertigte Kosten auf den Mieter umzulegen. In solchen Fällen wird auf diese aber nicht konkreter eingegangen. Sie werden hinter der Formulierung "sonstige Nebenkosten versteckt". Eine Schwammigkeit, die der Gesetzgeber nicht duldet. Fallen für Sie tatsächlich Betriebskosten an, welche der Kategorie "sonstige Betriebskosten" zugeordnet sind, so haben Sie diese exakt anzugeben. So verhält es sich auch mit allen anderen umlegbaren Betriebskosten.

Diese können nur durch den Vermieter geltend gemacht werden, wenn sie exakt aufgeführt sind oder eine Bezugnahme auf die beigefügte Betriebskostenverordnung erfolgt. Eine Formulierung wie: "Der Mieter trägt die Nebenkosten.", reicht also nicht aus. Dies ist besonders dann ärgerlich für Sie, wenn die Kosten tatsächlich umlegbar gewesen wären, sie aber nicht konkret als solche aufgeführt wurden. Der Mieter hat in diesem Fall das Recht die Zahlung für diese an den Vermieter weiterzugeben.

Sie als Vermieter sind also zunächst die verantwortliche Person für alle anfallenden Kosten. Es beseht demnach eine Bringschuld für Sie, indem Sie die umzulegenden Kosten nach Betriebskostenverordnung im Mitvertrag auf den Mieter umlegen.