Die Gemeinschaftsordnung einer WEG
Wer aktiv auf der Suche nach einer eigenen Wohnung ist, versucht natürlich im Hinblick auf diese ein besonders gutes Preis-Leistungsverhältnis zu erzielen. Dabei wird oft vergessen, dass der Kauf einer solchen immer mit dem Beitritt in eine WEG verbunden ist, welche ihre eigenen Regelungen in Bezug auf ein ordentliches Zusammenleben besitzt. So definiert eine WEG beispielsweise ein friedliches Zusammenleben nur mit dem Ausschluss von Haustieren. Natürlich will man mit einem Wohnungskauf sein Leben so führen, wie man selbst es für richtig hält. Dementsprechend sollten also auch alle anderen Eigentümer eine ähnliche Gesinnung inne haben. Um diese bereits vor dem Kauf einschätzen zu können, gibt es die sogenannte Gemeinschaftsordnung, welche Gegenstand dieses Artikels ist.
Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung
Oft treten die Begriffe der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung in Sachverhalten gemeinsam auf. Das liegt daran, dass die Gemeinschaftsordnung als zusätzlicher Teil der Teilungserklärung angesehen wird und auch als solcher beurkundet und ins Grundbuch eingetragen wird. Die Teilungserklärung selbst regelt vor allem die Zugehörigkeiten des Sondereigentums und wie die Anteile des Gemeinschaftseigentums verteilt sind.
Die Gemeinschaftsordnung hingegen regelt vor allem das Zusammenleben untereinander. Sie stellt also quasi die Verfassung der jeweiligen WEG dar. Im Gegensatz zur Teilungserklärung ist eine Gemeinschaftsordnung in einer WEG nicht zwingend vorgeschrieben. Sie kann aber jederzeit durch die WEG aufgestellt werden. Besitzt eine WEG jedoch eine Gemeinschaftsordnung so stehen deren Regelungen noch über der Teilungserklärung. Stellen Sie bei Ihrer Wohnungssuche also einen Widerspruch zwischen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung fest, so gelten immer die Regelungen der Gemeinschaftsordnung, sofern diese mit dem Wohnungseigentumsgesetz vereinbar sind.
Was darf eine Gemeinschaftsordnung genau enthalten?
Wie bereits zuvor erwähnt, enthält eine Gemeinschaftsordnung allgemein ausgedrückt alle Rechte und Pflichten der Eigentümer innerhalb einer WEG. Zudem ist sie rechtlich bindend für alle betroffenen Personen. Dies gilt auch für Neuzugänge, welche diese nicht mit verabschiedet haben. Eine Unwissenheit diese vor Vertragsabschluss nicht gelesen zu haben, ist nicht zulässig. Gerade aus diesen Gründen ist es für Sie während Ihrer Wohnungssuche elementar wichtig, einen genauen Einblick in jede Gemeinschaftsordnung vorzunehmen. So treten Sie nach dem Kauf der richtigen Wohnung einer WEG bei, welche auch wirklich Ihren Wertevorstellungen am besten gerecht wird.
Die Gemeinschaftsordnung selbst kann dabei eine Menge an Punkten beinhalten, welche ein möglichst geordnetes Zusammenleben ermöglichen sollen. So kann die Gemeinschaftsordnung unter anderem enthalten:
Gebrauch von Gemeinschaftseigentum
Definition von Sondernutzungsrechten
Gebrauch von Sondereigentum
Stimmrechtsregelungen in der Beschlussfassung
Umgang mit baulichen Veränderungen
Verpflichtungen zur Anzeige von Schäden
Umgang mit Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum
Duldungspflichten
Regeln rund um das Thema Tierhaltung
Regelungen über einen Wirtschaftsplan
Erstellung eines Verwaltungsbeirats
Erstellung einer Hausordnung
Eine Verwalterbestellung
Im Hinblick auf die aufzustellenden Regelungen untersteht eine Gemeinschaftsordnung aber immer den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Dessen Regelungen sind unumstößlich, auch wenn diese einstimmig von einer WEG in ihrer Gemeinschaftsordnung abgelehnt werden. Eine Gemeinschaftsordnung, welche nicht den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes entspricht, ist also folglich unwirksam. Somit dürfen einige Punkte von Gesetzeswegen her nicht in eine Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden:
Annullierung der WEG
Eine generelle Ablehnung eines Verwalters
Beschlüsse aus Umlaufverfahren unwirksam machen
Minderheitsrechte außer Kraft setzen
Ausschluss von Verwalterpflichten im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung
Wie kann eine Gemeinschaftsordnung nachträglich erstellt werden?
Eine Gemeinschaftsordnung ist für eine WEG nicht verpflichtend. Es kann also gut sein, dass bis zum jetzigen Zeitpunkt für Ihre WEG noch keine erstellt wurde. Dies können Sie jedoch zu jedem Zeitpunkt ändern. Vorrausetzung hierfür ist eine Zustimmung von allen Eigentümern. Hier beginnt der schwierige Teil. Die Gemeinschaftsordnung muss von allen Eigentümern einstimmig verabschiedet werden. Da es sich bei allen Eigentümern einer WEG um unterschiedliche Individuen mit eigenen Wertvorstellungen handelt, kann die gemeinsame Konsensfindung teilweise langwierig und anstrengend verlaufen.
Logischerweise steigt damit der zu betreibende Aufwand je nach Größe der WEG. Nicht nur die Eigentümer müssen dabei eine Unterschrift leisten, sondern auch ggf. involvierte Kreditgeber. In den seltensten Fällen haben bereits alle Eigentümer ihre Wohnung abbezahlt, oder haben diese ohne Fremdkapital erstanden. Erst wenn auch die dahinterstehenden Kreditgeber ihre Zustimmung gegeben haben, kann eine Gemeinschaftsordnung Gültigkeit erlangen. Damit diese offiziell gegeben werden kann, müssen zudem alle Unterschriften notariell beglaubigt werden und die Gemeinschaftsordnung muss ins Grundbuch aufgenommen worden sein. Erst mit einem erfolgreichen Eintrag in das dieses erlangt eine Gemeinschaftsordnung ihre volle Gültigkeit.
Zusammenfassend ist grundsätzlich zu einer einer Gemeinschaftsordnung zu raten. Sie gibt rechtliche Sicherheit für ein geregeltes Zusammenleben einer WEG. Dies gilt nicht nur nach innen, sondern auch nach außen. Denn sie erleichtert auch Wohnungsinteressenten einen guten Überblick über bestehende Regelungen und kann damit beiden Seiten ein unschönes Zusammenleben ersparen.
