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  • Dominik

Die Teilungserklärung - Wichtiger als man glaubt

Aktualisiert: Sept 11


Sie haben sich endlich eine Eigentumswohnung geleistet und haben bereits alles schön hergerichtet. Die Kosten hierfür waren zwar hoch, doch man leistet sich ja sonst nichts im Leben. Doch gerade jetzt werden Sie erneut zur Kasse gebeten. Ihr Nachbar beschließt seine Fenster zu tauschen, wofür Sie anteilig zu zahlen haben. Darüber hinaus werden Sie aufgefordert, rückständiges Hausgeld des Voreigentümers zu zahlen. Eine sehr ärgerliche aber tatsächlich rechtlich gültige Situation, welcher Sie sich gegenüber sehen. Darüber hinaus eine Situation, welche Sie durch ein gründliches Studium Ihrer Teilungserklärung vermeiden hätten können. Somit ist diese wichtiger als so mancher Wohnungskäufer glaubt. Um was es sich genau bei einer Teilungserklärung handelt und worauf es genau zu achten gilt, ist Gegenstand dieses Artikels.


Die Teilungserklärung als Basis von Wohneigentum


Sobald in einem Gebäude mehrere Wohnungen einzeln verkauft werden sollen, ist eine Teilungserklärung nötig. Ohne sie ist eine Erstellung von einzelnen Wohnungsgrundbüchern nicht möglich. Diese sind im Anschluss zudem notariell zu beglaubigen. Bei der Teilungserklärung selbst handelt es sich um einen Rahmen bezüglich der Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern.

Dabei ist die Teilungserklärung natürlich an geltendes Recht nach dem WEG gebunden, jedoch ist dieses sehr schwammig aufgestellt und lässt häufig größere Spielräume in deren Ausgestaltung zu. So können sich Teilungserklärungen untereinander stark unterscheiden und mit Unterschieden gehen bekanntlicher Maßen immer Vor- und Nachteile einher. Im oben genannten Fall war bei beispielsweise ein Bestandteil der Teilungserklärung, dass Hausgeldrückstände des Vorbesitzers durch den neuen Besitzer zu zahlen sind.


Das sind die Bestandteile einer Teilungserklärung


Eine Teilungserklärung zeichnet sich durch mehrere Bestandteile aus. Dabei ist zunächst der Aufteilungsplan zu nennen. In einem Aufteilungsplan finden sich Bestandteile eines Gebäudes und deren Lage wieder. Wird Wohneigentum erworben sind darin also auch die eigenen Eigentumsanteile ersichtlich. Nach geltender Konvention werden diese in Tausendstel angegeben. Sind also bei der erworbenen Wohnung 100/1000 angegeben, so erwirbt man 10% des gesamten Gebäudes. Dies ist besonders für spätere Kostenbeteiligungen der jeweiligen Wohnungseigentümer wichtig.

Zudem ist es hier wichtig, eine genaue Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu schaffen. In unserem vorherigen Beispiel musste die Eigentümerin den Austausch der Fenster ihres Nachbarn mitfinanzieren. Der Grund: Die Fenster eines Gebäudes sind grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zugeschrieben. Wird ein solches erneuert, so tragen alle Miteigentümer die Kosten gemäß ihrer Miteigentumsanteile.

In einer Teilungserklärung kann aber beispielsweise auch festgehalten werden, dass sich jeder Eigentümer um seine jeweils eigenen Fenster in voller Kostenhöhe zu kümmern hat. Oder denken Sie nur einmal an einen Schadensfall. Je nachdem ob sich beispielsweise Heizanlagen in Sonder- oder Gemeinschaftseigentum fallen, können die Kosten unterschiedlich verteilt werden.

Des Weiteren ist in einer Teilungserklärung eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung enthalten. Sie bestätigt, dass die jeweiligen Wohnungen des Gebäudes voneinander abgegrenzt sind und somit separat als Eigentum genutzt werden können.

Zuletzt ist noch die Gemeinschaftsordnung zu nennen. Sie regelt Verpflichtungen unter den jeweiligen Eigentümern, wie zum Beispiel die Kostenverteilungen. Sie kann zudem eine Hausordnung enthalten.

Wichtig ist, dass sich eine Teilungserklärung nur sehr schwer abändern lässt. Somit ist es von äußerster Wichtigkeit, die betreffenden Teilungserklärungen genau durchzusehen, um unschöne Benachteiligungen zu vermeiden. Denken Sie zudem daran, dass einfache Absprachen und Handlungen außerhalb der Teilungserklärung rechtlich gesehen keinen Bestand haben. Wird Ihnen also beispielsweise zugesichert, dass Sie Ihre Schlange als Haustier halten dürfen, weil es durch die jetzigen Nachbarn geduldet wird, können Sie sich in späteren Streitigkeiten mit einem neuen Eigentümer nicht mehr darauf berufen, sollte in der Teilungserklärung die Haltung von Schlangen untersagt sein.