Eigentumswohnung - Diese Kosten müssen Sie tragen

Wenn Sie sich dazu entschieden haben eine Eigentumswohnung zu kaufen, haben Sie wohl schon einen langen Prozess reiflicher Überlegungen hinter sich. Denn die eigenen vier Wände haben einen sportlichen Preis. Und nur die wenigsten Personen können diesen direkt Bar von der Hand bezahlen. In den meisten Fällen muss der Preis also in Raten vom monatlichen Gehalt abgegolten werden. Eine häufig angeführte Argumentation hier ist es, diese Zahlungen in Kombination mit den Nebenkosten mit Mietzahlungen vergleichbar zu machen, mit dem Unterschied, dass hier nach vielen Jahren schließlich Eigentum generiert wurde. Diese Rechnung geht leider nur nicht ganz auf, denn die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung sind höher als die in einem Mietverhältnis. Daher wollen wir Ihnen in diesem Artikel alle Kosten einer Eigentumswohnung aufführen, um Sie in Ihrem Entscheidungsprozess zu unterstützen und Sie gleichzeitig vor zu straken finanziellen Einschränkungen schützen.

Kosten beim Kauf der Wohnung

Zunächst einmal sind alle Kosten aufzuführen, welche direkt beim Kauf der Wohnung entstehen. Denn leider ist es mit dem einfachen Kaufpreis der Wohnung nicht getan. Um Ihnen ein besseres Verständnis in Zahlen geben zu können, nehmen wir einen hypothetischen Kauf einer Wohnung für 250 000€ an.

Maklerprovisionen

Makler stellen eine große Hilfe im Verkaufsprozess von Objekten dar. Sie kennen den Markt, wissen worauf es zu achten gilt und stellen sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer eine hohe Sicherheit für einen fairen Handel dar. Diese Dienste lassen sie sich natürlich gut bezahlen. Aktuell ist die Provision für einen Makler in Hessen, Berlin, Brandenburg, Hamburg und Bremen meist vom Käufer zu tragen. Dies wird sich mit einem neuen Gesetz ändern, nach welchem die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt sind. Wer sich näher über die aktuelle Reform informieren möchte, kann dies hier nachlesen. Maklerprovisionen bewegen sich aktuell zwischen 4% - 7%. Gehen wir in diesem Fall einmal von einer Höhe von 5% aus. Für den Kauf unserer neuen Eigentumswohnung entstehen also schon einmal zusätzliche Kosten von 12 500€.

Notargebühren

Wenn Sie sich eine neue Eigentumswohnung zulegen, wollen Sie dies natürlich rechtlich bestätigt haben. Dafür ist ein Eintrag in das Grundbuch nötig. Dieser erfolgt durch einen Notar, welcher auch den Kaufvertrag beurkundet. Hierfür fallen ebenfalls Gebühren in Höhe von 2% des Kaufpreises, in unserem Beispiel also 5000€ an.

Grunderwerbssteuer

Darüber hinaus ist bei einem Kauf einer Eigentumswohnung ebenfalls eine Grunderwerbssteuer zu entrichten. Diese Steuer unterscheidet sich Regional und liegt aktuell zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Hier eine Übersichtskarte über die aktuellen Steuerhöhen:

Gehen wir in unserem Beispiel von einem Eigentumswohnungskauf in Hessen aus, so sind 6% des Kaufpreises (15 000€) als Grunderwerbssteuer abzuführen. Nach unserem Beispiel sind die Gesamtkosten für die Eigentumswohnung also:

250 000€ Kaufpreis

+ 12 500€ Maklerprovision

+ 5000€ Notargebühren

+ 15 000€ Steuern

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282 500€ Gesamt

Laufende Kosten einer Eigentumswohnung

Ist die Eigentumswohnung erworben, so rechnen die meisten mit nur noch wenigen zusätzlichen Kosten. Doch gerade die Anzahl der laufenden Nebenkosten einer Eigentumswohnung bergen die Gefahr die finanzielle Freiheit stärker einzuschränken, als einem lieb sein mag.

Die Betriebskosten

Zunächst sind als laufende Kosten für eine Eigentumswohnung natürlich die Betriebskosten zu nennen. Darunter finden sich die üblichen Kostentreiber wie Wasser-, Strom- und Heizkosten. Aber auch versteckte Kosten können auftreten. Ist in dem Gebäude beispielsweise ein Fahrstuhl vorhanden, so treten dessen Wartungskosten ebenfalls in Ihren Betriebskosten auf. Zudem werden Sie beim Erwerb einer Eigentumswohnung Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Für diese ist meist eine Hausverwaltung zuständig. Deren Kosten fallen ebenfalls als Betriebskosten für Ihre Eigentumswohnung an.

Die Instandhaltungsrücklage

Neben den eigentlichen Betriebskosten müssen Sie zudem Geld für eine Instandhaltungsrücklage beiseite legen. Sie wird durch die Eigentümergemeinschaft gemeinsam angespart und ist für den Fall von wichtigen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten gedacht. Eine einheitliche Höhe ist nicht festgelegt, kann aber mithilfe der Petersschen Formel approximiert werden. Hierfür werden die ursprünglichen Baukosten des Objektes mit 1,5 multipliziert und im Anschluss durch 80 dividiert. Es ist natürlich abzusehen, wie dringend eine Instandhaltungsrücklage je nach Gebäudezustand benötigt werden könnte. Es ist daher bereits vor dem Kauf sehr klug sich die Beschaffenheit der Immobilie genau anzusehen. Zudem können Informationen über vergangene Sanierungen etc. den Protokollen der Eigentümerversammlungen entnommen werden.

All diese Kosten werden durch das Hausgeld abgedeckt, welches monatlich zu entrichten ist. Es wird gerne mit der zu zahlenden Miete im Mietverhältnis gleichgesetzt. Wer bereits die oberen Punkte verinnerlicht hat wird jedoch schnell zu dem Ergebnis kommen, dass diese Gleichung nicht aufgehen kann. Laufende Kosten für die Eigentumswohnung in Form des zu zahlenden Hausgeldes sind bis zu 30% höher als die für einen Mieter. Zudem darf die zu tilgende Ratenzahlung für den eigentlichen Erwerb der Wohnung nicht vergessen werden. Sie haben also zunächst eine hohe Last an laufenden Kosten zu stemmen, sollten Sie die erworbene Wohnung für sich selbst nutzen.

Sonderumlagen

Sollten Sie großes Pech haben, kann die Hausverwaltung zudem eine Sonderumlage verlangen. Diese ist zu zahlen, wenn Instandhaltungsrücklagen für eine sehr teure Sanierung nicht ausreichend sind, oder das Hausgeld durch einen anderen Eigentümer nicht mehr gezahlt werden kann. Ob diese zu zahlen ist, liegt dabei nicht allein in Ihrer Verantwortung, sondern in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft.

Zusammenfassend kann der Erwerb einer Eigentumswohnung also mit hohen und teilweise nicht absehbaren Kosten verbunden sein. Es liegt also vor allem an Ihnen, diese vor dem Kauf einer solchen in der Theorie zu kalkulieren. Bleibt unter dem Strich nicht mehr viel Geld für Sie im Monat üblich, ist von einem Kauf dringend abzuraten, insbesondere dann, wenn sich Ihre Finanzlage beispielsweise durch eine Familienplanung ändern könnte.