Wenn Miteigentümer unzumutbar werden
Viele Mitglieder einer WEG kennen die Situation nur zu gut. Es gibt immer wieder kleinere Streitigkeiten mit anderen Miteigentümern. Sei es unerwünschte Lärmbelästigung oder eine für die anderen Mitglieder störende Nutzung seines Sondereigentums. In den meisten Fällen sind solche Situationen zwar unangenehm, jedoch lassen sie sich oft durch einfache Kommunikationen untereinander aus der Welt schaffen. Doch in einigen Ausnahmen erweisen sich Miteigentümer als eine nur schwer zumutbare Belastung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierbei sprechen wir in Dimensionen von verbalem oder sogar physischem Angehen anderer Mitbewohner, mutwilliger Zerstörung von Gemeinschaftseigentum, schwerwiegenden Zahlungsrückständen und groben Pflichtvernachlässigungen.
Finden Sie sich einer solchen Situation in Ihrer WEG wieder, dann sind Sie hier genau richtig. Auch wenn sich niemand von uns diese Situation wünscht, so ist eine Enteignung das letzte Mittel zu welchem gegriffen werden sollte, wenn ein weiteres Zusammenleben als unzumutbar zu betrachten ist. Dieser Beitrag beschreibt, wie eine WEG einem unliebsamen, dauerhaft störendem Miteigentümer das Wohnungseigentum entziehen kann und wie die genauen Prozessabläufe gestaltet sind.
Voraussetzungen für den Entzug von Wohnungseigentum
Damit einem Miteigentümer das Wohnungseigentum entzogen werden darf, muss ein bestimmter Prozess mit gegebenen Kriterien durchlaufen werden. Im nachfolgenden wird beschrieben, wie dieser gestaltet ist und worauf Sie achten sollten.
Unauflösbarkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft
In §11 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wird zunächst festgehalten, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht auflösbar ist und dies auch von keinem Miteigentümer gefordert werden kann. Sollten Sie schon einmal mit diesem Paragraphen verunsichert worden sein können Sie versichert sein, dass dies nicht für alle Fälle gilt. Sollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen untragbaren Miteigentümer belastet werden, greift hier die Sonderregelung des §18 WEG.
§18 WEG-Entziehung des Wohnungseigentums
Nach §18 ist ein Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft dazu verpflichtet sein Eigentum zu veräußern, wenn er sich einer so groben Pflichtverletzungen strafbar gemacht hat, dass er für diese nicht mehr zumutbar ist. Eine konkrete Formulierung einer solchen Pflichtverletzung erfolgt hierbei in Abschnitt zwei. Dieser nennt die folgenden Szenarien:
1. Der Wohnungseigentümer verstößt wiederholt grob gegen die ihm nach §14 auferlegten Pflichten
Nach §14 ist jeder Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, Sonder- und Gemeinschaftseigentumsanteile so zu nutzen, dass für andere Miteigentümer kein Nachteil für ein geordnetes Zusammenleben entsteht. Somit sind beispielsweise mutwillige Zerstörungen in einem Treppenhaus oder dem Garten unzulässig. Dies schließt auch Personen mit ein, die dessen Eigentum nutzen, wie etwa Mieter oder Familienmitglieder. Der Eigentümer hat hier die Pflicht, diese zu einem angemessenen Verhalten zu bewegen. Gelingt ihm dies nicht, ist er der Verantwortliche.
Zudem muss er im Falle von Instandhaltungsmaßnahmen einen Zugang zu seinem Sondereigentum gewähren.
2. Der Wohnungseigentümer verletzt seine Pflichten zur Kostentragung gemäß §16
Nach §16 Abs. 2 ist ein Wohnungseigentümer ebenfalls zur Beteiligung an den Kosten des Gemeinschaftseigentums beteiligt, also Instandhaltungen etc. sind mit zu bezahlen. Hier liegt insbesondere ein Verstoß vor, wenn sich der Wohnungseigentümer mit mehr als drei Prozent des Einheitswertes seiner Wohnung länger als drei Monate in Verzug befindet.
Natürlich fallen ihm darüber hinaus nicht explizit genannte Verpflichtungen zu, wie etwa der respektvolle Umgang mit anderen Miteigentümern. Beleidigungen, tätliches Angehen etc fallen daher selbstverständlich auch unter grobe Pflichtverletzungen.
Ablauf des Prozesses
Haben Sie nun festgestellt, dass sich der Miteigentümer in Bezug auf einen oder mehrerer der genannten Punkte eine Pflichtverletzung zuschulde kommen hat lassen, so sollten Sie im Falle des Vorhabens diesen aus der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuschließen, den folgenden Ablauf beachten.
Bevor es zu einem Entzug des Wohnungseigentums kommen kann, sind begangene Pflichtverletzungen grundsätzlich abzumahnen. Ist nicht klar geregelt, wer für eine Abmahnung zuständig ist, so kann jeder Wohnungseigentümer oder auch der Verwalter eine Abmahnung aussprechen. Vermeiden Sie auf jeden Fall, diese mündlich auszusprechen. Gerade in Hinsicht auf Beweisaufnahmen, sollte eine Ausstellung dieser immer in schriftlicher Form erfolgen.
Es ist weiterhin zu empfehlen, die schriftliche Form der Abmahnung in drei Teile zu unterteilen. Zunächst sollte das Geschehene so genau wie möglich beschrieben werden. Zudem ist dabei darauf zu achten, diese verständlich und auch für Außenstehende nachvollziehbar zu gestalten. Auch der genaue Zeitpunkt sollte festgehalten sein.
Danach ist die gesetzliche Pflicht, welche verletzt wurde zu benennen. Im letzten Abschnitt erfolgt schließlich die Androhung rechtlicher Konsequenzen, sollte die betreffende Person dieses Handeln fortsetzen. Natürlich ist zu hoffen, dass spätestens nach diesem Schritt eine Besserung im Handeln des unliebsamen Miteigentümers eintritt. Geschieht dies nicht, geht der Prozess in die nächste Runde.
Um eine Entziehung des Wohnungseigentums nach §18 zu gewährleisten, müssen nach erfolgter Abmahnung zwei weitere Pflichtverletzungen erfolgen, wobei diese einer anderen Kategorie angehören dürfen. Ist dies der Fall, so muss die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß §18 Abs. 3 WEG eine Beschlussverfassung zum Entzug des Wohnungseigentums treffen. Abgestimmt wird hierbei pro Kopf und nicht nach Eigentumsanteilen. Für eine Gültigkeit des Entziehungsbeschlusses muss eine sogenannte qualifizierte Mehrheit erreicht werden. Es müssen also mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer einer Enteignung zustimmen. Der betroffene Eigentümer ist dabei nicht stimmberechtigt.
Kommt es zu einer qualifizierten Mehrheit, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nun von der betreffenden Person verlangen, ihr Eigentum zu veräußern um einen Austritt aus der Wohnungseigentümergemeinschaft zu ermöglichen. Dieser Beschluss ist offiziell jedoch noch nicht rechtskräftig und kann von besagtem Wohnungseigentümer verweigert werden.
Ist dies der Fall, so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beim zuständigen Amtsgericht Klage erheben. Voraussetzung für eine solche Klage ist der durch die qualifizierte Mehrheit gültige Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Danach prüft das Gericht nach §43 WEG die Gültigkeit des Beschlusses.
Alternativer Weg bei Zahlungsrückständen
Erfolgte eine Pflichtverletzung in Form der Zahlungsrückstände, kann auch eine Zahlungsklage erhoben werden. Ist der Miteigentümer durch diese nicht in der Lage, die finanzielle Schuld zu begleichen, kann diese ebenfalls durch Zwangsversteigerung seines Wohneigentums beglichen werden.
