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  • Dominik

Immobilie bewerten - Die Preisbemessung verstehen


Wer seine Immobilie bewerten lassen will, der findet durch zahlreiche Tools und Fachpersonen bereits unzählige Angebote. Dies kommt nicht von ungefähr. Tatsächlich gibt es im Leben mehrere Situationen, in welchen der Wert einer Immobilie festgelegt werden muss. Beispielsweise möchte man eine entsprechende Versicherung abschließen, eine Schenkung vornehmen oder klassischer Weise das Objekt verkaufen. Entsprechende Fachpersonen können hier schnelle Abhilfe schaffen, lassen sich diese jedoch auch gut bezahlen. Zudem sollte man stehts selbst ein Bild darüber besitzen, in welchen Dimensionen ein Immobilienwert ermittelt werden kann. Dies befähigt Sie zwar nicht einen exakten Wert zu ermitteln, jedoch können Sie damit selbst eine Einschätzung abgeben und kritisch nachfragen, wenn Ihnen die ermittelte Summe zu gering oder zu hoch erscheint. Worauf genau es bei der Wertermessung einer Immobilie ankommt, ist Gegenstand dieses Beitrags.


Bewertungskriterien


Hinsichtlich der Wertbemessung einer Immobilie existieren mehrere Faktoren, welche es zu berücksichtigen gilt. Die Faustregel, sich an nahen vergleichbaren Häusern in der Nachbarschaft zu orientieren kann ein erster Ansatz sein, jedoch nur zu einer groben Rahmendefinierung. Denn weiterhin gibt es eine ganze Reihe weiterer Bewertungskriterien, welche jede Immobilie einzigartig machen.

Vereinfachter Weise sollte zunächst geprüft werden, um welche Form der Immobilie es sich handelt. Liegt im Bewertungsfall also eine Wohnung, oder ein ganzes Haus vor? Je nach Wohnort werden beide Varianten in ihrer Preishöhe unterschiedlich bemessen.

Ein weiteres sehr nahe liegendes Kriterium ist die Lage der Immobilie. Diese kann sich im Herzen einer großen Stadt , oder auch in einer kleinen Ortschaft befinden. Hinzu kommen regionstypische Merkmale. Befindet sich das Objekt also beispielsweise in einer Region, in welcher allgemein mehr Abwanderung oder mehr Zuwanderung herrscht? Gibt es eventuell sogar Fördermittel zum Kauf von Immobilien in der Gegend? Sind nahe der Immobilie Versorgungseinrichtungen wie Lebensmittelläden? Zudem ist eine entsprechende Anbindung an die Infrastruktur wichtig. Dies bezieht sich auf öffentliche Verkehrsmittel und auch in unserer heutigen Zeit auf den Stand des Netzausbaus.


Quelle: Bundesnetzagentur

Über Letzteres kann man sich beispielsweise über Heatmaps der Bundesnetzagentur informieren. Auch Lärmquellen wie Flughäfen oder Bahngleise sind in den Bewertungsmaßstäben zu berücksichtigen.

Des Weiteren spielt auch das Alter der Immobilie eine entscheidende Rolle. Natürlich sind hierbei neuere Immobilien meist mehr wert als Ältere, es gibt jedoch immer Ausnahmen. Eventuell ist Ihre Immobilie ja ein altes Fachwerkhaus, welches unter Denkmalschutz steht. Gerade solche Umstände finden bei Liebhabern Gefallen, natürlich einhergehend mit einem höheren Kaufpreis.

Wenn wir gerade bei dem Thema Fachwerkhaus sind, so bietet dieses eine gute Überleitung zu unserem nächsten Punkt: der Bausubstanz. Man kann sich hierbei bereits leicht denken, dass hier in Sachen Energieeffizienz ein 200 Jahre Altes Fachwerkhaus nicht mit einem modern gedämmten Stadthaus mithalten kann. Je nach Beschaffenheit dieser muss ggf. vom Käufer nachgerüstet werden, um höhere Heizkosten zu vermeiden. Natürlich wird somit als Ausgleich der Kaufwert reduziert.

In Sachen Aufbau des Objektes findet sich der nächste Bewertungsrahmen. Wie ist die Immobilie von der Raumverteilung aufgebaut? Und: Lässt die Immobilie hinsichtlich tragender Wände persönliche Umgestaltungsplanungen zu oder nicht?

Wie in vielen weiteren Dingen im Leben zählen auch bei einer Immobilie die inneren Werte. Sprich: Wie ist die Ausstattung des Objektes? Um unserem vorherigen Beispiel die Treue zu halten, kann auch ein altmodisches Fachwerkshaus durch eine moderne und zeitgemäße Ausstattung wie etwa eine Fußbodenheizung bestechen. Je mehr hierbei potenziell nachgerüstet oder gar repariert werden muss, desto weiter erfolgt eine Wertminderung.

Wer sich grundsätzlich tiefer in gültige Bewertungsverfahren einer Immobilie einlesen will, der kann sich zudem an der Immobilienwertermittlungsverordnung orientieren.


Gängige Bewertungsverfahren


Hinsichtlich der Gesamtbewertung einer Immobilie, sind drei verschiedene Herangehensweisen möglich. Zunächst ist hierbei das Vergleichswertverfahren zu nennen. Wie der Name hier vermuten lässt, werden von den Äußerlichkeiten wie der Größe, der Lage etc. verschiedene Häuser miteinander verglichen. Von den Merkmalen sehr ähnliche Immobilien werden schließlich in eine Preisstufe gepackt. Dieses Verfahren hat jedoch den Nachteil, dass innere Ausstattungsmerkmale keinen Einbezug in die Bewertung finden. Im sogenannten Sachwertverfahren wird von den hypothetischen Kosten eines Neubaus der Immobilie ausgegangen. Die durch das Alter des Objektes entstandene Abnutzung wird anschließend je Jahr zu einem gewissen Faktor von der Kostensumme abgezogen, um zu einem endgültigen Wert zu gelangen. Somit bewertet dieses Verfahren alleinig die Bausubstanz und ignoriert andere Parameter wie etwa die Lage des Objektes. Abschließend ist das Ertragswertverfahren zu benennen. Dieses hat jedoch nur für gewerblich genutzte Immobilien einen Sinn, denn dieses nutzt dort erwirtschaftete Gewinnzahlen als Ermessenkriterium.

Je nach Situation und Anliegen haben alle drei Wertverfahren ihre Berechtigung und Sinnhaftigkeit. Selbstverständlich werden Sie nach wie vor nicht darum herumkommen, Schätzungen dritter Personen einzuholen. Jedoch verstehen Sie in dieser Hinsicht besser, in welchem Rahmen eine Immobilienbewertung veranschlagt wird und welches die treibenden Faktoren sind.

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