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  • Dominik

Immobilie veräußern. Darauf ist zu achten

Aktualisiert: Juni 9



Sie haben sich dafür entschieden, Ihre Immobilie zu veräußern? Dann gibt es für Sie einige wichtige Grundüberlegungen, welche Sie treffen sollten, bevor Sie mit der Veräußerung der Immobilie beginnen. Denn schließlich ist ein Immobilienverkauf nicht mit einem trivialen Flohmarkt-Verkauf gleichzusetzen. Bei der Veräußerung Ihres Wohneigentums geht es um viel Geld und somit häufig auch um die Qualität Ihrer Existenzgrundlagen. Daher ist es uns ein sehr wichtiges Anliegen, Ihnen hier die wichtigsten Grundüberlegungen an die Hand zu geben, um Sie bestens bei Ihrem Verkauf zu unterstützen.


Wann Sie Ihre Immobilie verkaufen sollten


Zunächst sollten Sie sich die Frage stellen, wann Sie Ihre Immobilie veräußern wollen. Dies ergibt sich natürlich aus dem Grund des Verkaufs. Stehen familiäre Probleme oder Streitigkeiten im Vordergrund, engt dies natürlich den Zeitpunkt des Verkaufs erheblich ein. Planen Sie jedoch eine Veräußerung aus Vorsorge-Gründen, geben Sie sich die nötige Zeit, die Sie brauchen. Entgegen der weitläufigen Annahme, Immobilienmärkte seien sichere und stabile Investitionen, so ist hier einmal klar zu stellen, dass Immobilienmärkte sehr wohl einer gewissen Volatilität unterworfen sind. Zwar schwankt diese nicht so stark wie die von Wertpapieren oder anderen Anlageformen, jedoch sind gerade in der Immobilienbranche besonders saisonale Schwankungen feststellbar, die auch global unterschiedlich ausfallen.


Merken Sie sich bei der Veräußerung von Immobilien immer den folgenden Grundsatz: Der Immobilienmarkt ist langsam! Das bedeutet, dass das Angebot immer nur zeitversetzt die Nachfrage befriedigen kann. Der Bau von Wohnraum ist oft sehr langwierig. Daher wäre eine Entscheidung bei zu wenig Wohnraum immens viel Wohnraum zu schaffen in Periode X zwar optimal, jedoch nicht mehr einige Jahre später in Periode Y, wenn auf einmal zu viel Angebot auf den Markt geworfen wird. Dieses Phänomen, welches in den Wirtschaftswissenschaften auch als Schweinezyklen bekannt ist, sorgt für saisonale Preisschwankungen von Immobilien. Nutzen Sie dies zu Ihrem Vorteil und veräußern Sie dann, wenn aufgrund von zuvor zu viel Angebot die Investitionen zurückgehen und Wohnraum zunehmend weniger wird.


Sollten Sie einen Makler für die Veräußerung konsultieren?


In den nächsten Schritten des Immobilienverkaufs können Sie sich in jedem Punkt Beistand bei einem Makler einholen. Ohne Frage stellt dies meist den bequemsten und sichersten Weg für Sie dar. Dennoch sollten Sie grob über alle wichtigen Veräußerungsschritte eine gewisse Grundkenntnis besitzen um auch kritische Sachverhalte hinterfragen zu können. Zudem existiert bisweilen keine eindeutig vorgeschriebene Ausbildung für den Begriff des Maklers. Um diesen auf seine Kompetenzen zu prüfen, sollten Sie also in jedem Fall über alle relevanten Veräußerungspunkte im Bilde sein. Zudem kommt wohl der wichtigste Punkt, über den Sie wohl als erstes bei einer solchen Überlegung nachdenken. Die Maklerprovision. Wollen Sie Ihre Immobilie über einen Makler veräußern, sollten Sie mit einer Provision von 7% des Verkaufswertes Ihres Wohneigentums für den Makler rechnen. Prüfen Sie also sorgfältig die folgenden Punkte und überlegen Sie, ob Sie die weiteren Schritte einem solchen überlassen wollen.


Erstellung der Anzeige


Der erste Schritt in Richtung des Verkaufs Ihrer Immobilie besteht in der Erstellung der Veräußerungsanzeige. Diese wird in einem sogenannten Exposé dargestellt. Folgende Punkte sollten Sie für ein gelungenes Exposé berücksichtigen:


1. Adresse Ihrer Immobilie


2. Standortbeschreibung

Für potenzielle Käufer ist vor allem die Umgebung Ihrer Immobilie sehr interessant. Wie sieht das Freizeitangebot in der Umgebung aus? Wie ist die Anbindung? Gibt es für die Käufer relevante Institutionen wie etwa Schulen oder Kindergärten in der Nähe?


3. Beschreibung der Immobilie

Hier ergibt sich für Sie die erste Gelegenheit Ihre Immobilie von anderen Objekten abzuheben. Achten Sie auf die Nennung von Besonderheiten, die nur Ihr Eigentum aufweist. Trauen Sie sich ruhig ins Detail zu gehen und beschreiben Sie genau, was den potenziellen Käufer bei Ihnen erwartet. Wie viele Zimmer hat das Objekt? Gibt es Dachböden, Keller, Balkone etc.? Wie ist der Bautyp? Was ist das Baujahr?


4. Grundstücksbeschreibung/Quadratmeteranzahl


5. Energieausweis


Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Sie als Verkäufer der Immobilie dazu verpflichtet, Angaben über den Energiewert Ihrer Anlage bzw deren Energieverbruch zur Verfügung zu stellen. Benötigen Sie Hilfe dabei? Dann schauen Sie gerne auf unserer Webseite vorbei. Unsere Experten beraten Sie diesbezüglich gerne.


6. Fotos

Einer der wichtigsten Punkte eines gelungenen Exposés sind wohl die von Ihnen erstellten Bilder der Immobilie. Sie entscheiden häufig darüber, wie viele potenzielle Käufer sich für Sie finden lassen. Achten Sie besonders auf die verschiedenen Aufnahmewinkel. Jedes Zimmer sollte voll umfänglich zu sehen sein. Ebenfalls benötigen Sie mehrere Außenansichten auf Ihre Immobilie, sowie ein Ausblick aus der Perspektive der Anlage auf die Umgebung. Auch Fotos von Details, welche Ihr Objekt einzigartig machen, sollten hierbei nicht fehlen. Zudem ist eine korrekte Benennung der Fotos wünschenswert. Die besten Aufnahmen entstehen bei Tag unter möglichst sonnigem und blauen Himmel. Darüber hinaus sollten Sie sicherstellen, dass die Fotos eine möglichst hohe Auflösung besitzen, geizen Sie also nicht an Material und Zeit für diesen Punkt.


7. Grundrisspläne

Natürlich interessieren sich potenzielle Käufer auch besonders für die Gliederung und den Aufbau der zu veräußernden Immobilie. Daher sind Lage- und Grundrisspläne unumgänglich. Gleichzeitig filtern Sie auch damit bereits Käufer aus, welche bei der späteren Objektbegehung das Interesse verlieren würden.


8. Kaufpreis und Wertegutachten

Neben den Fotos zählt wohl der Preis Ihrer Immobilie zu den wichtigsten Kaufkriterien. Natürlich liegt es in Ihrem Interesse einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Ein gängiges Vorgehen ist es den Preis höher als notwendig zu wählen, um später Luft nach unten in den Preisverhandlungen zu besitzen. Wir raten Ihnen aber von dieser Strategie ab. Käufer sind meist sehr preis-sensitiv und werden so durch zu optimistisch gesetzte Verkaufspreise abgeschreckt. Ihr Ziel ist es möglichst viele potenzielle Käufer für sich zu gewinnen und im späteren Verlauf nur kleinere Preisnachlässe zuzulassen. Kunden, die zu diesem Zeitpunkt schon viel Zeit und Mühe in Ihr Angebot gesteckt haben, werden auch einem solch kleineren Toleranzrahmen zustimmen, um eine Rechtfertigung ihrer bisherigen Mühen zu erreichen. Dieses Phänomen bezeichnen wir als den "justification of effort effect". Natürlich müssen sie hierfür ein realistisches Bild von dem Wert Ihrer Anlage besitzen. Sofern Sie nicht sicher in diesem Gebiet sind, empfehlen wir Ihnen sich unbedingt ein Wertegutachten durch einen Sachverständigen einzuholen. Auch hierbei sind wir Ihnen gerne behilflich. Mit der Wertermittlung unserer Experten stehen Sie immer auf der sicheren Seite.


9. Mögliche Besichtigungstermine


10. Ihre Kontaktdaten


Käufer finden


Haben Sie Ihr Exposé erstellt und sich auf diversen Seiten für Immobilienverkäufe eingetragen, beginnen sich nun Interessenten bei Ihnen zu melden. Das Hauptkriterium für die Kaufentscheidung wird bei der Objektbegehung getroffen. Daher sollten Sie darauf achten, diese bestmöglich vorzubereiten. Sorgen Sie unbedingt für Ordnung und stellen Sie die Räumlichkeiten in einem bestmöglichen Licht dar. Auch kleinere Reparaturarbeiten sollten wenn möglich durchgeführt werden, um unnötige Preisnachlässe zu vermeiden. Neben den Besonderheiten, die Ihre Immobilie zu bieten hat sind aber auch entsprechende Mängel nicht unerheblich. Eine falsche Herangehensweise wäre es, diese zu verheimlichen. Im Gegenteil können Sie aber gerade hier für eine ehrliche Ansprache bestimmter Mängel Sympathiepunkte bei Ihren Interessenten sammeln und vertrauenswürdiger dastehen. Zuletzt ist noch gesetzlich vorgeschrieben, einen Notar hinzu zu ziehen. Erst durch die Unterzeichnung eines entsprechenden Notarvertrages ist der Eigentümerwechsel rechtskräftig. Die Kosten trägt hierbei jedoch der Käufer. Haben Sie den Kaufpreis erhalten, ist dies dem Notar unverzüglich mitzuteilen. Danach erfolgt nur noch die Schlüsselübergabe, sowie die Übergabe von Abnahmeprotokollen. Damit dies ohne Missverständnisse und Unklarheiten ablaufen kann, empfehlen wir Ihnen zusätzlich ein Übergabeprotokoll zu erstellen.