Kündigung an den Mieter - Was Sie wissen sollten
Ob unzuverlässige Zahlungen oder gar Mietnomaden, manchmal möchte man das Mietverhältnis so schnell wie möglich beenden. Dabei einfach die Kündigung auszusprechen und die Wohnung am nächsten Tag leer aufzufinden wird dabei jedoch nur bloßes Wunschdenken bleiben. Im deutschen Staat sind mitunter aus gutem Grund die Rechte der Mieter sehr gut geschützt. Dies wird zum Teil von unseriösen Mietern ausgenutzt, um sich ein billiges Wohnrecht zu ergattern. Auf der anderen Seite ist es gerade deswegen für Sie enorm wichtig, Ihre Rechte rund um das Aussprechen einer Kündigung zu kennen.
Wann kann ich eine Kündigung aussprechen?
Wann ein Vermieter eine Kündigung wirksam aussprechen kann, wird im §573 BGB geregelt. So ist eine Kündigung gerechtfertigt, wenn:
Eine Pflichtverletzung des Mieters vorliegt
Eigenbedarf angemeldet wird
Eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert wird
Pflichtverletzungen des Mieters
Begeht der Mieter eine Pflichtverletzung, so kann dies unter anderem die fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Folgende Handlungen sind in erster Linie als Pflichtverletzungen charakterisiert:
1. Zahlungsverzug durch den Mieter
Ein sehr häufiges Problem stellen vor allem Mieter dar, welche regelmäßig unzuverlässige Zahlungen leisten. Dies ist natürlich besonders ärgerlich für Sie, rechtfertigt aber nicht immer die sofortige Kündigung. Sie können dann eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter zum einen mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder sich zum anderen innerhalb zwei aufeinander folgender Monate mit einer Monatsmiete im Rückstand befindet. Wird während einer evtl. Räumungsklage (siehe weiter unten) das Geld innerhalb von zwei Monaten nachgezahlt, ist eine fristlose Kündigung unwirksam.
2. Verstoß gegen die Hausordnung/Störung des Hausfriedens
Als Pflichtverletzungen des Mieters werden ebenfalls Handlungen dessen angesehen, welche ein weiteres Zusammenleben in der Wohngemeinschaft nicht mehr tragbar machen. Solche Handlungen umfassen dabei unter anderem wiederholte Ruhestörungen, Beschimpfungen, Beleidigungen, Gewalt, mutwillige Zerstörung von Eigentum, üble Nachreden und allgemeine kriminelle Handlungen. Hat Ihr Mieter zudem längerfristigen Besuch, hat dieser ebenfalls für dessen Fehlverhalten zu haften und kann ggf. gekündigt werden.
3. Vernachlässigung der Mietsache
Wenn ein Mieter ein entsprechendes Mietverhältnis mit Ihnen abschließt, hat dieser eine gewisse Sorgfaltspflicht gegenüber der angemieteten Räumlichkeiten einzuhalten. Wird diese verletzt, rechtfertigt auch dies unter Umständen eine Kündigung. Verletzungen der Sorgfaltspflicht können durch unerlaubte Veränderungen oder gar Beschädigungen der Bausubstanz oder auch ausgehende Gefahren durch den Mieter für den Wohnraum und dessen Bewohner charakterisiert werden, wie beispielsweise Brandgefahren.
4. Nicht genehmigte Gebrauchsüberlassungen
Ein weiterer Kündigungsgrund stellt die unerlaubte Überlassung des Wohnraums an Dritte Parteien dar. Über solche muss der Vermieter immer durch den Mieter informiert werden. Macht der Mieter dies nicht, kann der Vermieter zunächst eine Abmahnung aussprechen. Wird diese anschließend durch den Mieter ignoriert, kann die Kündigung erfolgen. Es gilt jedoch zu beachten, dass der Mieter evtl. berechtigte Gründe hat, die Wohnung einem Dritten zu überlassen. Dies kann an dieser Stelle jedoch nicht pauschalisiert werden und ist im jeweiligen Einzelfall durch einen Rechtsberater zu prüfen.
Abmahnungen können zunächst bei jedem der genannten Fälle ausgestellt werden. Wichtig ist dabei wie bei allen rechtlichen Vorgängen eine ordnungsgemäße schriftliche Zustellung. Werden Abmahnungen durch den Mieter ignoriert, so kann er sofort fristlos gekündigt werden.
Anmeldung von Eigenbedarf
Eine weitere Möglichkeit das Mietverhältnis zu beenden, ist die Anmeldung von Eigenbedarf. Hierbei kann der Vermieter das Interesse von sich oder einem nahen Familienangehörigen angeben, den Wohnraum selbst zu nutzen. Damit diese Sache aber nicht von Seiten unseriöser Vermieter ausgenutzt werden kann, haben Mieter hier besondere Rechte. Sie können beispielsweise eine Klärung vor Gericht verlangen, vor welchem Sie den Eigenbedarf genau rechtfertigen müssen. Spielen Sie also mit dem Gedanken einen Eigenbedarf anzumelden, generieren Sie im Vorfeld eine genaue Begründung für den bisherigen Mieter.
So kündigen Sie wirksam
Für eine rechtskräftige Kündigung ist es besonders wichtig, ein rechtlich nicht zu beanstandendes Vorgehen zu wahren. Achten Sie zunächst darauf, eine Kündigung immer auf dem schriftlichen Weg zuzustellen. Dies ist für eine evtl. spätere Beweisführung wichtig. Versenden Sie die Kündigung also immer als Einschreiben, um eine erfolgreiche Zustellung nachvollziehbar zu machen. Zudem achten Sie im Kündigungsschreiben selbst auf folgende Inhalte:
Nennung aller sich im Mietvertrag befindlichen Personen als Empfänger
Verwendung der korrekten Adresse
Ort und Datum des Kündigungsschreibens
Grund der Kündigung
Unterschrift Ihrerseits
Das sind die Kündigungsfristen
Bedenken Sie zudem auch, dass bei einer ordentlichen Kündigung gewisse Fristen einzuhalten sind. Diese orientieren sich nach der Länge des bisherigen Mietverhältnisses. Bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Liegt das Verhältnis zwischen fünf und acht Jahren ist eine Frist von sechs Monaten vorgesehen. Liegt die Mietdauer über acht Jahren ist sogar eine Frist von neun Monaten einzuhalten.
Der Mieter weigert sich auszuziehen
In Härtefällen weigert sich der Mieter auch nach Ablauf der Frist aus der Wohnung auszuziehen. Diese Alternative wird häufig von Mietnomaden genutzt, um das Wohnverhältnis möglichst lange auszunutzen. Denn obwohl Sie die Kündigung erfolgreich zugestellt haben, sind Sie nicht berechtigt den Mieter eigenhändig nach Ablauf der Frist aus der Wohnung zu werfen. Um dies zu tun müssen Sie beim zuständigen Gericht auf Räumung klagen. Hierfür treten zudem Sie in Vorkasse. Das Geld kann im späteren Verlauf vom Mieter zurückverlangt werden. Zudem ist die Dauer einer solchen Klage zu beachten. Im schlimmsten Fall lässt eine erfolgreiche Räumungsklage mehrere Jahre auf sich warten. Haben Sie also den Verdacht, dass es sich bei Ihrem Mieter um einen solchen Härtefall handeln könnte, reichen Sie die Räumungsklage mitsamt der Kündigung ein. Dies spart Ihnen wertvolle Zeit und auch Nerven.
