Um als WEG auf längere Sicht handlungsfähig zu bleiben, müssen die Finanzen immer im Griff bleiben. Besonders die monatlichen Hausgeldzahlungen und die Instandhaltungsrücklage sind hierbei existenziell. Darum ist es gerade hier wichtig Fehler zu vermeiden. Durch beispielsweise falsche Buchungen durch Verwalter kann dies jedoch schneller entstehen als einem lieb sein könnte. Natürlich achten die meisten Verwalter penibel darauf, dass so etwas nicht passiert, doch einmal eine Null zu viel getippt oder einen Zahlendreher in den Kontoverbindungen und schon ist das Chaos perfekt. Irren ist menschlich und gerade deswegen ist Kontrolle eine wichtige Angelegenheit. Eine Kontrollfunktion obliegt hierbei im Normalfall dem Verwaltungsbeirat als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Doch dieser ist nicht zwingend vorgeschrieben und manchmal fehlt es einfach an Zeit bzw. Expertise, um einen solchen aufzustellen.
In einem solchen Fall sollte sich die WEG aber nicht blind auf den Verwalter allein verlassen. Hier besteht nun mehr die Möglichkeit einen Kassenprüfer einzusetzen.
Wie handhabt der Gesetzgeber das Amt des Kassenprüfers?
Die Rechte und Pflichten eines gewählten Beirats werden durch § 29 WEG geregelt. Doch wie verhält es sich mit dem Kassenprüfer? Für diesen gibt es im Gesetz grundsätzlich keine Regelungen. Dennoch können hieraus auch Probleme entstehen, wie später noch erklärt wird. Zuerst sei jedoch gesagt, dass eine WEG zu jeder Zeit auch ohne gesetzliche Vorgaben einen Kassenprüfer bestimmen darf. Dies kann zum einen durch einen Eigentümer aus den eigenen Reihen geschehen oder durch die Bildung eines Rechnungsprüfungsausschusses aus mehreren Eigentümern. Bei fehlender Expertise kann eine WEG sogar einen externen Rechnungsprüfer einsetzen. Dies erfolgt durch einen jeweiligen Beschluss durch die WEG. Da diese Vorgehensweise durch den Gesetzgeber geduldet wird, ist dieser auch nicht mit der Begründung anfechtbar, dass der Begriff des Kassenprüfers durch das Gesetz keine Erwähnung findet.
Das unterscheidet einen Kassenprüfer von einem Beiratsmitglied
Im Hinblick auf die Kontrollfunktion haben Kassenprüfer und Verwaltungsbeirat die selben Funktionen, jedoch unterscheiden sich beide Ämter in ihren Pflichten. So erwachsen die Grundlagen und Aufgaben der Amtsausführung für den Kassenprüfer aus der jeweiligen Satzung der WEG während die Grundlagen des Verwaltungsbeirats durch § 29 WEG geregelt sind. Die Anzahl der Kassenprüfungsmitglieder ist beliebig wählbar, für den Verwaltungsbeirat sind exakt drei Personen vorgeschrieben. Zudem handelt es sich bei der Ausübung des Amtes als Kassenprüfer um eine ehrenamtliche Tätigkeit (sofern diese nicht entgeltlich erfolgt), während ein Beirat durch die Eigentümergemeinschaft bestellt wird, welche gesetzesmäßig keine Allgemeinheit darstellt und somit keine Grundlage für ein Ehrenamt darstellt. Dies hat nämlich dann Auswirkungen auf die Absicherung der Person in der Versicherung. Ein Kassenprüfer wird durch seine ehrenamtliche Tätigkeit durch eine Privathaftpflichtversicherung geschützt, während ein Beiratsmitglied durch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abgesichert wird.
Konflikte mit dem Beirat
Zuvor wurde bereits besprochen, dass ein Kassenprüfer vor allem dann eingesetzt werden sollte, wenn kein Verwaltungsbeirat für die jeweilige WEG besteht. In einigen Ausnahmen kann es jedoch auch möglich sein, dass für eine WEG sowohl ein Verwaltungsbeirat, als auch ein Kassenprüfer tätig ist. Der Grund hierfür kann in der Expertise der handelnden Personen liegen. Haben die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nicht die notwendigen Kompetenzen um eine Kassenprüfung ordnungsgemäß durchzuführen, so können sie hierfür einen Kassenprüfer hinzuziehen. Natürlich könnte sich dieser auch direkt in den Beirat wählen lassen, aber dieses Amt ist in seinen Aufgaben zeitintensiver. So kann es also passieren, dass ein Eigentümer zwar ein hohes Expertenwissen über Buchhaltung und Steuerrecht besitzt, aber zu wenig Zeit für die Ausübung des Amtes als Beirat verfügt.
Existieren in einem solchen Fall Verwaltungsbeirat und Kassenprüfer gleichzeitig kommt es von Gesetzeswegen zu einem Konflikt. Die Rechnungsprüfung obliegt nach § 29 Abs. 3 dem Verwaltungsbeirat. Durch den Einsatz eines Kassenprüfers wird dadurch in die Befugnisse des Verwaltungsbeirats eingegriffen. Dabei besitzt die Eigentümergemeinschaft nicht die Kompetenz, sich über die Rechte des Verwaltungsbeirats hinwegzusetzen. Ist ein Kassenprüfer also durch eine WEG eingesetzt worden, so kann der Verwaltungsbeirat bei gegebener Missbilligung hiergegen Einspruch erheben. Zudem ist es ohne eine entsprechende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung nicht möglich, einen Kassenprüfer einzusetzen, wenn bereits ein Beirat existiert.
Billigt der Beirat die Existenz eines Kassenprüfers so ist zu beachten, dass neue Beiräte dies im späteren Verlauf jederzeit ändern können. Die Amtszeit eines Kassenprüfers steht und fällt in solchen Fällen also mit dem Einverständnis der Beiratsmitglieder.
