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  • Annkathrin

Wie nehmen Eigentümer eine Mieterhöhung richtig vor?

Aktualisiert: Apr 24

Hohe Einnahmen durch Mieten wünscht sich jeder Eigentümer. Mieterhöhungen bieten sich dazu hervorragend an. Allerdings müssen Sie diese richtig begründen können und wirksam umsetzen. Außerdem gibt es auch für die Höhe der Mieterhöhung Richtlinien, die es gilt zu beachten. Dem Vermieter bieten sich drei Optionen um die Miete zu erhöhen. Er kann die Miete bis an den ortsüblichen Mietspiegel anheben, er kann Kosten für Modernisierungsarbeiten auf den Mieter umlegen oder eine Staffelmiete einführen.


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete


Liegt die Miete der zu vermietenden Wohnung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so können Vermieter die Miete nach § 558 BGB anpassen. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt gewöhnlich der Mietpreisspiegel der Kommune preis. Dabei gilt es Wohnung mit ähnlicher Ausstattung, Größe und Lage zu vergleichen. Aber Achtung! Eine Mieterhöhung darf nur alle 15 Monate vorgenommen werden und innerhalb von drei Jahren nicht 20 Prozent (Kappungsgrenze) übersteigen. Sollte die Miete also zum aktuellen Zeitpunkt mehr als 20 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, so darf sie trotzdem nur um maximal 20 Prozent erhöht werden und nicht komplett an die Vergleichsmiete angepasst werden. Unbeachtet bleiben dabei allerdings Mieterhöhungen, die durch Modernisierungsarbeiten oder erhöhte Betriebskosten vorgenommen wurden.

Randinformation: Liegt die Miete bei 120 Prozent des Mietspiegels, dann ist sie überhöht.


Kappungsgrenzen


Nach § 558 Abs. 3 BGB dürfen Bundesländer in Städten mit zu wenigen Mietwohnungen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent heruntersetzen. Die hessische Landesregierung hat dies für die Gemeinden Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bensheim, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Eltville am Rhein, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedberg, Friedrichsdorf, Gernsheim, Gießen, Griesheim, Hanau, Hattersheim am Main, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus, Kassel, Kronberg im Taunus, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Offenbach am Main, Rüsselsheim, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und Wiesbaden getan.

Gut zu wissen: Kappungsgrenzen gelten für laufende Mietverhältnisse und die Mietpreisbremse für Neuvermietungen.


Mieterhöhung durch Modernisierungsarbeiten


Entschließen sich Eigentümer ihre Immobilie zu modernisieren umso die Wohnungen aufzuwerten können sie die ihnen entstandenen Kosten auf die Mieter umlegen. Sie können bis zu 11 Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Diese Mieterhöhung kann unabhängig von Kappungsgrenze und Mietspiegel vorgenommen werden. Allerdings müssen zwischen Reparatur-, Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten unterschieden werden. Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.


Staffelmiete


Eine weitere Option ist eine Staffelmiete, bei der im Mietvertrag festgelegt wird, dass die Miete sich regelmäßig zu einem bestimmten Zeitpunkt erhöht. Dabei müssen der Zeitpunkt und der Geldbetrag genau bestimmt sein. Ungültig sind Prozentangaben oder ungenaue Zeitangaben. Weitere Mieterhöhungen sind bei der Staffelmiete im vereinbarten Zeitraum ausgeschlossen. Dies gilt auch für Modernisierungen.

Eine Mietpreisüberhöhung machte eine Staffelmiete ungültig.


Mieterhöhung umsetzten



Will der Eigentümer die Miete erhöhen, so muss er den Mieter über sein Vorhaben schriftlich informieren. Dieses Schreiben muss eindeutig formulieren wie hoch die Mieterhöhung ausfällt und ab welchem Zeitpunkt der neue Mietbetrag fällig ist. Bei der Wahl dieses Zeitpunktes muss beachtet werden, dass Mieten erst zu Beginn des dritten folgenden Kalendermonats erhöht werden können. Sollten Modernisierungsarbeiten der Grund für eine Mieterhöhung sein, dann sollte der Vermieter auf §555d BGB verweisen.

Außerdem muss begründet werden warum die Mieterhöhung vorgenommen wird. Gründe für eine Mieterhöhung können der Mietspiegel, ein Gutachten, eine Auskunft einer Mietdatenbank oder die Nennung von drei Vergleichswohnungen sein.

Bei einer Erhöhung durch Modernisierungsarbeiten muss der Vermieter dem Mieter genaue Einblicke in die Maßnahmen geben. Dazugehört eine genaue Aufschlüsselung der Kosten, der Dauer und der Tätigkeiten.

Erfolgt die Mitteilung der Mieterhöhung gar nicht oder fehlerhaft, dann kann diese unwirksam werden oder erst später in Kraft treten.


Zustimmung durch den Mieter


Jeder Mieterhöhung muss zugestimmt werden. Der Vermieter muss den Mieter schriftlich um diese bitten. Der Mieter hat für die Zustimmung den Monat des Erhalts der Mieterhöhung und zwei weitere Monate Zeit.

Diese Zustimmung kann formlos erfolgen. Auch eine mündliche Zusage oder eine stillschweigende Zahlung der Mieterhöhung kann als Zustimmung gewertet werden. Sollte der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sein, dann kann er seine Zustimmung verweigern. Auch keine Reaktion wird als Ablehnung gewertet, der Mieter muss eindeutig zustimmen. Er hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht und kann mit einer Frist von zwei weiteren Monaten das Mietverhältnis aufkündigen.

Sollte die Zahlung verweigert werden, dann bleibt dem Vermieter als letzte Option der Weg vor ein Gericht.