Mietminderung - Richtlinien für Eigentümer und Mieter

Wann darf der Mieter die Miete kürzen und wieviel darf er kürzen? Bei einer Mietminderung gibt es einiges an Richtlinien zu beachten. Für den Mieter ist sie ein Mittel Mängel finanziell geltend zu machen und für den Vermieter eine zu vermeidende Einbuße. Aber darf die Miete kommentarlos gekürzt werden? Die Rechte und Pflichten die in Bezug auf eine Mietminderung beachtete werden müssen fassen wir einmal für Sie zusammen.

Eine Mietminderung hat üblicherweise einen Mangel zur Ursache. Die Definition eines Mangels im Wohnungskontext lautet; Ein Mangel ist jeder Zustand, der vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Treten Mängel auf, die der Mieter nicht selbst verschuldet hat, muss der Vermieter diese beseitigen.

Vorgehen und Möglichkeiten des Mieters

Im Gesetz ist geregelt, dass es dem Mieter zusteht die Miete zu kürzen, wenn Mängel bestehen. Tritt in der Wohnung des Mieters ein Mangel auf, dann wird von ihm verlangt den Vermieter umgehend schriftlich zu informieren bevor er die Miete mindert. Die Mängelanzeige ist Pflicht, dem Vermieter muss eine Chance geboten werden den Mangel zu beseitigen. Erst danach sollte eine Mietminderung vorgenommen werden. Die Rechtslage ist allerdings nicht eindeutig, ab wann eine Minderung gerechtfertigt ist. Generell gilt, Mängel, die bereits bei Mietvertragsunterschreibung klar offensichtlich waren dürfen nicht nachträglich bemängelt werden. Ein solcher Fall wäre eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück oder eine Baulücke die geschlossen wird. Die Möglichkeiten des Mieters beinhalten eine Mietminderung, einen Mietrückbehalt und eine Mietzahlung unter Vorbehalten. Diese drei Mittel haben unterschiedliche Tragweiten und rechtliche Konsequenzen.

Die Mietminderung, muss sofern sie rechtmäßig ist nicht zurückgezahlt werden, nachdem die Mängelsituation nicht mehr besteht. Für den Mieter besteht das Risiko zu viel Miete einzubehalten und einiges nachzahlen zu müssen.

Sicherer ist die Variante die Miete zurückzuhalten. Damit kann der Mieter den Vermieter unter Druck setzen. Die Höhe der zurückgehaltenen Miete darf höher sein, als bei einer Mietminderung. Nach Beseitigung des Mangels muss die gesamte Summe zurückgezahlt werden.

Nutzt der Mieter die Mietzahlung unter Vorbehalten, dann zahlt er die Miete, teilt gleichzeitig mit, dass er einen Mangel nicht akzeptiert. Diese Zahlung kann im Nachhinein revidiert werden. Diese Variante endet allerdings häufig vor Gericht, da der Vermieter die Miete nicht ohne weiteres zurückzahlen möchte.

Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung ist laut Gesetz in „angemessener“ Höhe zu wählen. Genauere Orientierung bieten bereits gefällte Urteile. Generell kann gesagt werden, dass die Höhe von der Größe und dem Standard der Wohnung abhängt und dass die Lage der Wohnung (Kneipenviertel) auch über die hinnehmbare Belastung entscheidet. Eine weitere Rolle spielt die Jahreszeit beispielsweise beim Heizungsausfall. Es wird unterschieden in der Drastik der Mängel, unakzeptable Mängel wie Feuchteschäden werden höher bewertete als Kinderlärm.

Vorgehen des Eigentümers

Erreicht den Vermieter eine Mietminderung, dann sollte er zunächst prüfen, ob die Mietminderung berechtigt ist. War der Mangel zum Beispiel bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt und wurde vom Mieter hingenommen, dann ist eine Mietminderung unzulässig. Auch während einer energetischen Sanierung darf die Miete in einem Zeitraum von drei Monaten, ab Beginn der Bauarbeiten nicht gemindert werden. Allerdings läuft die Frist auch in Bauunterbrechungen weiter. Sollte die Wohnung unbewohnbar sein, ist natürlich keine Miete vom Mieter zu zahlen. Zu empfehlen ist es die Wohnung zu besichtigen, um sich vor Ort von dem Mangel zu überzeugen.

Stellt der Vermieter fest, dass die Mietminderung rechtens ist, so sollte schnellstmöglich die Behebung in die Wege geleitet werden. Liegt die Verantwortung für den Mangel nicht beim Vermieter, so kann dieser die Minderung nur hinnehmen und sich lediglich die entstandenen Verluste vom Urheber einklagen.

Zeigt sich allerdings, dass die Mietminderung unzulässig war, so sollte der Vermieter dieser schriftlich widersprechen und deutlich erörtern, weshalb er widerspricht. Es kann eine Frist für die Rückzahlung gestellt werden und als letzten Weg kann der Vermieter den Mieter verklagen.

Kündigen darf der Vermieter dem Mieter, bei einer unrechtmäßigen Mietminderung erst, wenn der Mietrückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt. Dem Mieter darf nicht gekündigt werden während einer Mietminderung, auch wenn der Vermieter der Ansicht ist, diese sei unberechtigt.

Häufige Gründe für eine Mietminderung

Bewohner bemängeln am häufigsten Feucht- und Schimmelschäden. Auch der Ausfall der Heizung im Winter ist ein dramatischer Mangel, der sofort einer Handlung bedarf. Baustellen in Wohnungsnähe und der daraus resultierende Baulärm sorgen für viele Beschwerden. Der entstehende Bauschmutz oder Geruchsbelästigungen durch Restaurants sind nicht zu unterschätzen. Zieht zum Beispiel stetig ein Geruch nach Fett in die Wohnung von der anliegenden Imbissbude, so können sich Mieter davon gestört fühlen. Weitere Ursachen für eine Mietminderung können eine defekte Elektrik oder eine im Mietvertrag festgelegte, aber nicht gegebene Leistung sein, wie zum Beispiel in seltenen Fällen eine Wohnung, die um 10 Prozent kleiner ist als angegeben.