Der Begriff der Miteigentumsanteile oder kurz MEA fällt immer wieder in Bezug auf Themen wie Eigentumswohnungen, Teilungserklärung und WEGs. Doch was genau versteht man eigentlich unter Miteigentumsanteilen und warum sind diese für das Bestehen einer WEG unabdingbar? All dies ist Inhalt dieses Beitrags, in welchem Sie alles über Miteigentumsanteile erfahren, was Sie wissen sollten.
Was genau sind Miteigentumsanteile?
In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) existieren mehrere Eigentumswohnungen in einem größeren Objekt. Die Wohnungen selber gehören den jeweiligen Eigentümern und werden somit als Sondereigentum bezeichnet. Jedoch begründen nicht alle Wohnungen zusammen den kompletten Inhalt eines Hauses. Vielmehr gibt es zusätzlich noch Treppenhäuser, Gärten, Flure, etc., welche keinem Einwohner explizit zugeschrieben sind. Diese Dinge werden unter dem sogenannten Gemeinschaftseigentum zusammengefasst. Dieses gehört der Gemeinschaft zusammen. Da somit jeder Teilhaber des Gemeinschaftseigentums ist, muss gemeinschaftlich über dessen Verwendung und Veränderungen entschieden werden. Nun gibt es aber beispielsweise einen Eigentümer, welcher die Hälfte aller Wohnungen des Hauses besitzt. Somit hält dieser die meisten Teile des Hauses und sollte dementsprechend auch eine stärkere Gewichtung hinsichtlich gemeinschaftlicher Abstimmungen in Bezug auf das Objekt bekommen. Hier kommen die Miteigentumsanteile ins Spiel, welche Anteile am Gemeinschaftseigentum, basierend auf der Größe des gehaltenen Sondereigentums, an die einzelnen Eigentümer verteilen.
Darum benötigt eine WEG Miteigentumsanteile
Eine WEG verwaltet und finanziert gemeinschaftlich ihr Haus, bzw. ihr Gemeinschaftseigentum. Würde jedem Mitglied nur die Wohnung an sich gehören, würden alle weiteren Bestandteile des Hauses niemandem zugeschrieben sein und somit ist auch niemand als Verantwortlicher für dessen Erhalt heranzuziehen. In Folge kommt es zu Verwahrlosung und Gefahrenquellen innerhalb des Objektes. Dies wird durch das Prinzip des Gemeinschaftseigentums gelöst. Um eine gerechte Aufteilung dessen an alle Eigentümer zu gewährleisten, muss eine sogenannte Teilungserklärung erstellt und notariell beglaubigt werden. Diese erfasst genau alle Eigentumsanteile der Eigentümer und dient auch als Informationsquelle hinsichtlich des Kaufs einer Eigentumswohnung. Erst dann kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen und funktionieren. Miteigentumsanteile sind also maßgeblich für die Gründung von Wohneigentum entscheidend.
Wie werden Miteigentumsanteile berechnet?
Wie bereits zuvor erwähnt, richten sich Miteigentumsanteile nach der Größe des Sondereigentums. Personen, die also einen Großteil des Hauses als Eigentum halten, sollten auch die höchste Stimmmacht in gemeinschaftlichen Entscheidungen erhalten. Dieser Umstand findet somit Einbezug in der Berechnungsformel der Miteigentumsanteile. Als Konvention wird das Gemeinschaftseigentum als Gesamtsumme von 1000 Miteigentumsanteilen definiert. Diese Zahl kann in besonders großen Objekten jedoch auch auf 10000 skaliert werden. Im ersten Schritt wird nun die Gesamtgröße des Objektes herangezogen. Als Beispiel haben wir ein Haus mit einer Fläche von 800 qm. Diese werden mit der Gesamtsumme von 1000 Anteilen verrechnet. Dabei wird die 1000 mit der Fläche des Hauses verrechnet.
1000/800qm = 1,25qm
Ein Eigentumsanteil ist also im Beispiel durch eine Größe von 1,25qm definiert. Diese Zahl wird nun mit der entsprechenden Fläche der Eigentumswohnungen multipliziert. In unserem Beispiel besitzt ein Eigentümer eine Wohnung mit 100 qm.
1,25*100 = 125
Als Miteigentumsanteile werden diese Größen meist in der entsprechenden Teilungserklärung in tausendstel angegeben. Für die Beispielwohnung wäre also hier ein Miteigentumsanteil von 125/1000 aufgeführt.
Welche Vor- und Nachteile bringen Miteigentumsanteile?
Der zentrale Vorteil von Miteigentumsanteilen wurde bereits zuvor thematisiert. Je mehr Miteigentumsanteile einer Person zugeordnet sind, desto mächtiger ist diese in Sachen gemeinschaftlicher Abstimmungen. Vor der WEG-Reform im Jahr 2020 war es sogar so, dass Eigentümergemeinschaften erst beschlussfähig wurden, wenn genug Eigentümer vertreten waren, welche insgesamt über 50% der Miteigentumsanteile repräsentierten.
Wie bei allem anderen gilt auch in Bezug auf Miteigentumsanteile der Grundsatz: Eigentum verpflichtet. Um eine Verwahrlosung des Gemeinschaftseigentums zu vermeiden, zahlen alle Mitglieder der WEG ein Hausgeld, welches beispielsweise für Reinigungsarbeiten genutzt wird. Dessen Höhe richtet sich nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen der Eigentümer. Wer also große Teile des Objektes als Eigentum hält, zahlt auch am meisten für dieses. Daher sind Miteigentumsanteile unsagbar wichtig für Kaufentscheidungen einer Eigentumswohnung. Anhand diesen kann nämlich bereits vor Kauf die finanzielle Belastung durch das Hausgeld abgeschätzt werden.
Können Miteigentumsanteile nachträglich verändert werden?
Eine Umverteilung von Eigentumsanteilen ist in einer WEG jederzeit möglich, jedoch mit hohem Aufwand und Kosten verbunden. Daher wird es in der Praxis sehr schwierig, diese nachträglich zu ändern. Zunächst bedeutet eine Umverteilung eine höhere finanzielle Belastung einiger Eigentümer, wenn diese in Folge mehr Anteile zugeschrieben bekommen. Daher werden solche wohl kaum einer solchen Maßnahme zustimmen. Zusätzlich muss natürlich die Teilungserklärung geändert und von einem Notar bestätigt werden. Dies bringt zusätzliche Kosten für eine WEG mit sich. Machen Sie sich also unbedingt vor dem Kauf klar, ob Sie bereit sind, die mit der Wohnung verbundenen Miteigentumsanteile zu akzeptieren oder nicht.
