Nicht immer rosig - Der Garten in einer WEG

Unsere Gärten sollen vor allem der Entspannung und des Wohlbefindens dienen. Sie bieten uns die Möglichkeit, uns selbst zu verwirklichen und etwas Eigenes zu schaffen. Doch gerade hiermit kann es sich teilweise in einer WEG schwieriger gestalten, als einem lieb ist. So ist die Vorstellung des eigenen kleinen Paradieses in der Realität nicht immer so rosig wie, es der namensgebenden Blume gerecht werden würde. Der Grund: Gärten in einer WEG können nicht den Status von Sondereigentum beanspruchen und sind somit in ihrer Gestaltung eingeschränkt. Was es genau damit auf sich hat ist Thema dieses Artikels.

Sondernutzung statt Sondereigentum

Nach § 3 Abs. 2 WEG können Gärten niemals als Sondereigentum behandelt werden. So heißt es dort: "Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind." Er ist als Bestandteil der Wohnanlage dem Gemeinschaftseigentum zuzuschreiben. Jeder Wohnungseigentümer hat ungeachtet seiner Miteigentumsanteile grundsätzlich das Recht an der uneingeschränkten Nutzung des Gartens. Befindet sich die geliebte Grünfläche also nicht unmittelbar in einem in sich geschlossenen Raum, so kann dessen Gestaltung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschränkt werden. Eine jeweilige eigene Nutzung von Teilabschnitten des Gartens ist jedoch nach Absprache nach §15 Abs. 1 WEG zulässig. Hierbei wird einem Wohnungseigentümer das Recht zur Sondernutzung eingeräumt.

Das Sondernutzungsrecht wird dadurch charakterisiert, dass bestimmte Flächen des Gemeinschaftseigentums zu alleiniger Nutzung und unter Ausschluss der restlichen Miteigentümer bereit stehen.

Begründung des Sondernutzungsrechts

Das Sondernutzungsrecht in einer WEG kann durch die jeweilige Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung begründet werden. Während sich der Zuspruch dessen bei einer Teilungserklärung unproblematisch gestaltet, muss im Falle der Gemeinschaftsordnung über dessen genaue Nutzung per Mehrheitsbeschluss entschieden und abgestimmt werden. Ist keine Gemeinschaftsordnung vorhanden, so kann der Zuspruch ebenfalls über eine Vereinbarung erfolgen.

Im Falle einer Vereinbarung über das Sondernutzungsrecht zwischen einem Eigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Sondernutzung von Gartenteilen gilt es weiterhin zwei Formen der Vereinbarung zu unterscheiden. Zunächst kann eine schuldrechtliche Vereinbarung getroffen werden. Bei dieser wird beispielsweise durch einen schriftlichen Vertrag zwischen beiden Parteien ein Sondernutzungsrecht zugesprochen. Dieses ist dabei genau an die abschließenden Personen gebunden. Findet also im späteren Verlauf beispielsweise ein Eigentümerwechsel statt, so ist die Vereinbarung nichtig, da diese nur dem Voreigentümer zugesprochen wurde. Der neue Eigentümer muss also erneut eine Vereinbarung in Bezug auf die Sondernutzung der Gartenfläche mit der WEG treffen. Anders gestaltet es sich hierbei bei der zweiten Art der Vereinbarung. Bei einer dinglichen Vereinbarung wird das Sondernutzungsrecht notariell beglaubigt und wird dementsprechend in das Grundbuch eingetragen. Somit fällt dieses bei einem Wechsel sofort dem neuen Eigentümer zu.

Das sind die Grenzen des Sondernutzungsrechts

Die Ausübung des Sondernutzungsrechts ist jedoch nicht uneingeschränkt, sondern unterliegt den mit der WEG abgesprochenen Nutzungsbedingungen. In detaillierten Vereinbarungen oder Teilungserklärungen kann die WEG sogar die Art der Bepflanzung des Gartens vorschreiben. Liegen solche Vereinbarungen über die Garten-Nutzung nicht vor, so gilt in letzter Instanz § 22 Abs. 1 WEG. Nach diesem dürfen Miteigentümer nicht bei baulichen Veränderungen des Gartenteils beeinträchtigt werden. Problematisch wird es erst bei Instandsetzungsmaßnahmen, sofern hierfür keine expliziten Vereinbarungen mit der WEG getroffen sind. Ein Beispiel hierfür könnte ein Baum sein, welcher durch einen sondernutzungsberechtigten Miteigentümer in seinem Garten gepflanzt wurde. Dieser ist nun durch ein Unwetter stark beschädigt worden und stellt somit eine potenzielle Gefahr dar. Ein Fällen des Baumes ist also nötig. Nach geltendem Recht handelt es sich bei diesem aber nach wie vor um Gemeinschaftseigentum. Wird für dieses eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung durchgeführt, so trägt die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten hierfür. Verständlicher Weise führt dieser Umstand häufig zu Streitigkeiten, da sich Miteigentümer verständlicher Weise darüber aufregen für eine Sache zu zahlen, welche sie selbst nicht einmal nutzen können.

Wir empfehlen daher schon vor dem Kauf einer Immobilie mit Bezug auf Sondernutzungsrechte genau über die Regelungen zu informieren, also die Teilungserklärung genau zu studieren. Sind zu wenig ausgearbeitete Regelungen getroffen empfiehlt es sich zudem, diese gemeinschaftlich zu beschließen.