Wer in Immobilien investiert um sich ein passives Einkommen aufzubauen oder einfach das eigene Gehalt ein wenig aufzubessern, der ist auf zuverlässige Mieter angewiesen. Somit ist die Akquisition der richtigen Mieter von elementarer Wichtigkeit. Schlampigkeit bei der Mietersuche kann harte Folgen nach sich ziehen. Da Wohnraum eng mit der Grundexistenz eines Menschen verknüpft ist, sind die Rechte von Mietern dementsprechend gut durch das Gesetz geschützt. Diesen Umstand machen sich aber auch gerne Mietnomaden oder anderweitig unzuverlässige Mieter zu Nutzen. Der Schaden, welcher dabei durch Mietausfälle entsteht, ist für den Vermieter dann meist enorm. Eine gründliche Suche nach einem guten Mieter ist also Pflicht. In diesem Artikel geben wir Ihnen einige Tipps, wie Sie gute Mieter finden können und wie Sie sich vor schwarzen Schafen schützen können.
Den richtigen Preis festlegen
Der erste Schritt bei der Suche nach guten Mietern liegt in der Bewerbung der eigenen Wohnung. Achten Sie hier besonders auf den Preis. Wohnungen sind nach wie vor sehr begehrt. Gerade dieser Umstand sollte Sie aber nicht dazu bewegen, den Mietpreis in absurde Höhen zu treiben. Ein zu hoch angelegter Preis für Ihre Wohnung schreckt im schlimmsten Fall seriöse Interessenten ab und akquiriert nur Mieter, welche evtl. keine Absichten an einer zuverlässigen Zahlung der Miete besitzen. Eine gute Orientierung bietet hier für Sie der Mietpreisspiegel für Ihre Region. Zudem sind natürlich Mietobergrenzen einzuhalten.
Die Besichtigung
Die Besichtigung Ihrer Wohnung ist ein wichtiger Zeitpunkt, gute Mieter zu finden. Hier haben Sie die Möglichkeit sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Dabei gilt immer der Grundsatz: Qualität steht über Quantität. Massenbesichtigungen sind kein schlauer Ansatz, gute Mieter zu finden. Nehmen Sie sich für jeden Interessenten genug Zeit. Das schafft eine persönlichere Ebene, durch welche Sie Ihr Gegenüber besser einschätzen können. Machen Sie zudem bereits vor der Besichtigung klar, dass diverse Nachweise von Ihnen verlangt werden, auf die wir nun zu sprechen kommen.
Informationen sammeln
Die beste Art sich abzusichern bleibt die Akquisition von Informationen über den potenziellen Mieter. Dieser Sachverhalt ist aber nicht immer trivial. Die unter anderem geltende Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) erlaubt nur Fragen, welche sich direkt auf die Nutzung und Anmietung der Wohnung beziehen. Selbst diesbezügliche Fragen dürfen nur zu bestimmten Zeitpunkten im Vetragsschließungsprozess gestellt werden. Bei Ihrem ersten Kontakt in Form der Wohnungsbesichtigung dürfen Sie beispielsweise nur sehr sperrige Fragen an den Interessenten richten. Zulässige Nachfragen dürfen hier gestellt werden über:
Vor/Nachname
Adresse
Telefonnummer
E-Mail-Adresse
Erst nach der Besichtigung wird der Schritt der Interessensbekundung eingeleitet. Ist eine Vertragsanbahnung durch den potenziellen Mieter absehbar, dürfen Sie nun weitere Informationen erfragen. Diese dürfen sein:
Wie viele Personen wollen einziehen?
Sind Kinder darunter?
Existieren Verfahren gegen den potenziellen Mieter wegen Unfähigkeit zur Zahlung z.B. Verbraucherinsolvenzverfahren oder Räumungsklagen aufgrund von Nichtzahlungen?
Welcher Beruf wird bei welchem Unternehmen ausgeführt? (Hierbei darf die Dauer der Beschäftigung dort aber nicht erfragt werden)
Einkommen des potenziellen Mieters (dieses muss dieser aber nur in soweit offen legen, als dass er einen bestimmten Betrag für die Miete abzüglich seiner Kosten überschreitet)
Wird die Absicht verfolgt, ein Haustier zu halten?
Kommt es zum Vertragsschluss, so dürfen Sie zusätzlich Gehaltsnachweise und Bonitätsprüfungen von dem angehenden Mieter verlangen. Fragen über die Mietsache hinaus sind nicht zulässig. So darf beispielsweise nicht nach Religion, Parteizugehörigkeit, Familienstand usw. gefragt werden. Missachtungen fallen unter Ordnungswidrigkeiten und werden dementsprechend durch Strafzahlungen bepreist.
Selbstauskünfte des Mieters sind dabei grundsätzlich nicht verpflichtend für diesen. Es ist jedoch ein offenes Geheimnis, dass Mieter mit freiwilligen Selbstauskünften bevorzugt werden. So sollten Bewerber also grundsätzlich einverstanden sein. Weiterhin haben Sie die Möglichkeit, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erfragen. In dieser teilt Ihnen der Vorvermieter des Interessenten mit, dass keine Mietschulden bei ihm bestehen und die Miete immer pünktlich bezahlt wurde. Nehmen Sie aber hier zu Kenntnis, dass der vorherige Vermieter nicht verpflichtet ist, eine solche auszustellen. Kann ein Bewerber diese also nicht vorlegen, so ist dies nicht zwingend ein Anzeichen für einen schlechten Mieter.
Schließen Sie nun einen Vertrag mit dem Mieter ab, so bieten Sie doch an, mit den benötigten Vertragsunterlagen zu ihm zu kommen. Über die dargebotene Höflichkeit hinaus können Sie sich so einen Eindruck von der bisherigen Wohnsituation des Anwärters machen. Dies wäre beispielsweise ein effektives Vorgehen gegen Mietnomaden. Diese würden Sie unter keinen Umständen in ihre Wohnung lassen.
Absicherung gegen Mietausfälle
Selbst Mieter mit guter Bonität und einem ausreichenden Einkommen können zu jeder zeit in Schwierigkeiten geraten. Zudem könnten Sie bestehenden Wohnraum beschädigen (ich spreche hierbei aus eigener Erfahrung). Verlangen Sie daher zusätzlich eine Mietkaution. Diese dürfen Sie in der maximalen Höhe von drei Monatsmieten (kalt) verlangen. Als Alternative ist auch eine Mietbürgschaft denkbar.
Des Weitern haben Sie die Möglichkeit eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Kommt es zu Streitigkeiten mit Ihrem Mieter, so übernimmt diese Versicherung die Anwalts bzw. die Gerichtskosten für Sie. Der Nachteil liegt klar auf der Hand: Sie müssen monatlich Beiträge zahlen. Doch gerade wenn Sie sich auf die Vermietung von Wohnanlagen spezialisiert haben, ist dieser Schritt sinnvoll.
Zudem können Sie auch eine Mietausfallversicherung abschließen. Diese erstattet Ihnen die Miete, wenn es einmal zum Zahlungsausfall kommt. Diese sind jedoch an bestimmte Fristen und Voraussetzungen gebunden. Zudem zahlen diese nicht, wenn die Zahlungsausfälle bereits beim Abschluss vorliegen.
