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  • Dominik

Solaranlage in einer WEG installieren


Das Klima zu schützen und mehr grünen Strom zu produzieren ist aktuell wie nie. Mit der Installation einer Solaranlage kann auch der einzelne Einwohner seinen Beitrag für eine grünere Welt leisten und mit dem erzeugten Strom sogar Geld verdienen. Aus konventioneller Sicht ist diese Art der Anlageform meist Eigenheimbesitzern zugeschrieben. Doch auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Installation möglich, wenngleich nicht so einfach wie für einen Hausbesitzer. Sind Sie als Mitglied einer WEG trotzdem aufgeschlossen für eine Anlage in Sonnenenergie, so könnte Ihnen dieser Artikel weiterhelfen.


Wie ist die Rechtslage in Bezug auf eine Solaranlage?


Wer eine Solaranlage in einer WEG installieren möchte, strebt eine sogenannte "bauliche Veränderung" an. In §22 Absatz 1 WEG wird einer Wohnungseigentümergemeinschaft hierfür eine Beschlusskompetenz in Bezug auf Veränderungen im Gemeinschaftseigentum zugesprochen. Je nach Art der baulichen Veränderung ist eine bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer von Nöten, um den Beschluss durchsetzen zu können. Im Falle der Installation einer Solaranlage, wird erheblich in das Gemeinschaftseigentum der WEG eingegriffen. Nicht nur, dass der produzierte Strom in das Netz der kompletten Anlage fließt, es wird auch eine Veränderung des gesamten Gebäudes angestrebt. Solaranlagen werden in der Regel auf einem Dach installiert. Daher verändert sich das komplette optische Aussehen der Immobilie. Somit sind alle Wohnungseigentümer dieser betroffen. Folglich müssen alle Eigentümer einer Installation auf der Eigentümerversammlung zustimmen. Die einzige Ausnahme würde hier eine abweichende Teilungserklärung der WEG darstellen, in welcher andere Vereinbarungen über bauliche Veränderungen enthalten sind.

Zudem werden WEG´s, welche den produzierten Strom im Anschluss verkaufen wollen, automatisch zu Unternehmern. Dies bringt weitere Hürden mit sich. Unternehmer zu sein ist eine freiwillige Angelegenheit. Niemand darf gezwungen werden einer Unternehmung beizuwohnen. Daher hat die WEG für eine sichere Rechtslage zu sorgen. Ist beispielsweise eine neue Anlage installiert worden und es findet später in einer betroffenen Wohnung ein Eigentümerwechsel statt, kann der neue Eigentümer im schlimmsten Fall den Abbau der Anlage fordern.

Es ist daher zu empfehlen, die Teilungserklärung einer WEG für diesen Fall anzupassen. Durch eine entsprechende Angleichung ist es möglich, für Deinstallationsforderungen etc. einen Mehrheitsbeschluss nötig zu machen. Zudem sollte ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen, welcher auch notariell zu beglaubigen ist. Insbesondere sollte in der Vereinbarung folgendes festgehalten sein:

  • Darstellung der Installation und Verwendungszweck des erzeugten Stromes

  • Wie die Anlage finanziert werden soll

  • Verteilung von Einnahmen und Betriebskosten der Anlage

  • Vereinbarung über Wartungs- und Versicherungsmaßnahmen

Sollten dem nicht alle Eigentümer zustimmen ist alternativ der Gang über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) möglich. Diese besteht aus allen Eigentümern, welche sich für den Betrieb einer Solaranlage aussprechen. Diese Gemeinschaft agiert gemeinsam, jedoch strikt getrennt von der eigentlichen WEG. Die GbR mietet die entsprechenden Flächen für den Betrieb der Anlage bei der WEG an und auch sämtliche Geldbewegungen in Bezug auf die Solaranlage müssen über ein separates Konto geführt werden.

Zudem muss geklärt werden, wer bei einem Betrieb der Solaranlage für die Umsatzsteuer tätig sein wird. Die Produktion von Strom und dessen Veräußerung ist eine unternehmerische Tätigkeit und somit beim Finanzamt zu melden. Wie auch bei jedem anderen Unternehmen auch wird dann eine Steuernummer ausgehändigt, was die Betreiber somit umsatzsteuerpflichtig macht. Einkünfte sind diesbezüglich in den Steurerklärungen der Eigentümer anzugeben.


Finanzierung


Eine letzte große Hürde für die Installation einer Solaranlage besteht in deren Finanzierung. Oft ist es hierfür nötig, einen Kredit aufzunehmen. Dies muss ebenfalls mit einem Mehrheitsbeschluss erfolgen. Das große Problem: Banken scheuen sich oft, Kredite an WEG´s zu vergeben. Der Grund liegt in den fehlenden Sicherheiten. Nur einzelne Eigentümer können jeweils im Grundbuch mit einer Sicherheit für die Bank auftreten. Mit Gemeinschaftseigentum ist dem somit nicht beizukommen. Die eleganteste Lösung ist daher, dass die jeweils Beteiligten Einzelanträge an die Bank stellen. Der große Vorteil hierbei, dass jeder für seinen Kredit individuell aufkommen muss. Dies ist anders als bei einer gemeinschaftlichen Kreditaufnahme der WEG. Hier kommt es nämlich zu Ausfallhaftungen im Innenverhältnis. Kann ein beteiligter Eigentümer seine Anteile nicht zahlen, müssen gegebenenfalls andere Eigentümer für diesen einspringen. Stellt eine WEG also Einzelanträge, so prüft die Bank die Zahlungsfähigkeit der WEG insgesamt und vergibt die einzelnen Kredite im Anschluss zeitgleich.