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  • Dominik

Was ist Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum?

Aktualisiert: Mai 11

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Wir erklären Dir im folgenden Artikel den rechtlichen Hintergrund und die rechtliche Differenzierung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Ziel dieses Artikels ist es, dir die Zusammenhänge und den Hintergrund zu vermitteln, damit du dir die Differenzierung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in Zukunft einfach selbst herleiten kannst.


Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist vor allem aufgrund der Instandhaltungs- und Kostentragungspflicht in der Praxis relevant.


Historie des WEG-Relevanz von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Das bürgerliche Gesetzbuch sieht es rechtlich gar nicht vor, dass eine Wohnung erworben werden kann, denn §93 BGB sagt, dass "Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird, können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein." - Das ist bei einer Wohnung zweifelsohne der Fall. Wenn ich die Wohnung aus dem Gebäude entfernen würde, wäre dies für das restliche Gebäude statisch und technisch sehr bedenklich beziehungsweise unmöglich.

Damit eine Wohnung nun aber echtes Alleineigentum im Sinne des §903 BGB darstellt, muss eine Brücke zwischen §93 BGB und §903 BGB geschlagen werden. Diese Brücke wird mit dem WEG-Gesetz geschlagen, welches nach dem zweiten Weltkriegt eingeführt wurde. Das Wohnungseigentums-Gesetz bildete die Basis dafür, dass nicht nur Zinshäuser oder Mietshäuser erworben und veräußert werden können, sondern auch einzelne Wohnungen.

Damit eine Wohnung nun sog. Alleineigentum darstellt, muss abgegrenzt werden, was die Wohnung ist und insbesondere was Gegenstand und Inhalt dieser ist. Dafür wurde eine Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum geschaffen.


Was ist das Sondereigentum?

Das Sondereigentum wird auch bei zu Wohnzwecken dienenden Räumen Wohnungseigentum und bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Teileigentum (z.B. Gewerbeeinheit, Stellplatz) genannt. Das Sondereigentum dient als Überbegriff und vereint diese Spezifika unter sich.

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert das Sondereigentum wie folgt: "Räume sowie die zu diesen Räumen gehörende Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach §14 (Pflichten des Wohnungseigentümers) zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird."


Der Inhalt des Sondereigentums ergibt sich aus der Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Die kann zum Beispiel der Gebrauch oder eventuelle Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum sein. (siehe unten)


Exemplarischer Gegenstand des Sondereigentums kann daher sein:

  • die Räume der Wohnung

  • Bodenbeläge

  • nicht tragende Innenwände

  • Tapete und Anstrich

  • Innenseite der Wohnungseingangstüren

  • Innentüren


Achtung: Einzelne Vereinbarungen in der Teilungserklärung können nichtig sein, weshalb du immer folgende Hierarchie berücksichtigen musst:


1. Gesetz - Das Gesetz steht über allem.

2. Urteile - Urteile spezifizieren das Gesetz und die Auslegung des Gesetzes anhand von Einzelfällen.

3. Gemeinschaftsordnung - Die Gemeinschaftsordnung regelt die individuellen Verhältnisse der Gemeinschaft. Regelungen, die allerdings gegen gängiges Recht oder Urteile widersprechen sind nichtig.


Hintergrund: Sondereigentum kann durch die Gemeinschaftsordnung zu Gemeinschaftseigentum gemacht werden, wie z. B. Gasetagenheizungen in den einzelnen Wohnungen. Umgekehrt ist es so, dass Dinge, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, nicht sondereigentumsfähig sind. Dies gilt zum Beispiel für Fenster o.ä.


Ausnahme bei der Kostentragung: Es kann in der Gemeinschaftsordnung eine Kostentragung für den individuellen Sondereigentümer vereinbart sein, welche die Kostentragungspflicht des Sondereigentümers für Gemeinschaftseigentum, welches sich in unmittelbarem Einfluss des Sondereigentümers befindet, regelt. So ist eine Vereinbarung, die eine Kostentragungspflicht für die Instandhaltung der Fenster vorsieht nicht nichtig. Allerdings muss diese eindeutig sein. Das heißt: Aus einem Fenster, welches in der Teilungserklärung als Sondereigentum deklariert ist, leitet sich keine Kostentragungspflicht des Sondereigentümers ab.


Hinweis: Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern, die getroffen werden, ohne dass diese ins Grundbuch eingetragen werden, sind im Falle der Veräußerung einer Wohnung für den Erwerber nicht bindend.


Was ist das Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum gehört nach dem Wohnungseigentumsrecht das Grundstück, sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Ferner gehören dazu: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann wenn Sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden.


Tipp: Gemeinschaftseigentum als Formel

Gemeinschaftseigentum = Grundstück & Gebäude - Sondereigentum


Inhalt des Gemeinschaftseigentums

Der Inhalt des Gemeinschaftlichen Eigentums sind die Regelungen über Nutzen und Lasten gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Die Verteilung dieser erfolgt gemäß WEG nach den Miteigentumsanteilen.


Wichtige Info: Es kann kein Sondereigentum OHNE Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum geben. (Unselbstständigkeit des Sondereigentums)


Gegenstand des Gemeinschaftseigentums

  • Äußere Gebäudehülle (Dach, Außenwände, Fenster, Abdichtungsebene usw.)

  • Tragende Wände

  • Versorgungsleitungen die der Versorgung von mindestens zwei Wohneinheiten dienen (in der Regel der Strang, bis zur Abzweigung des Sondereigentums)

  • gemeinschaftliche Haustechnik, z. B. Heizungsanlage, Hebeanlage usw.

  • Wohnungseingangstüren

  • Kellergänge i.d.R. auch Keller (die allerdings mit einem Sondernutzungsrecht häufig den Wohnungen zugeordnet sind)

  • Garten (die allerdings mit einem Sondernutzungsrecht häufig den Wohnungen zugeordnet sind)


Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht ist ein eingeräumtes Recht, welches Inhalt des Sondereigentums (also ein Recht, welches mit dem Sondereigentum "verknüpft" ist) sein kann. Ein Sondernutzungsrecht regelt die ausschließliche Nutzung einer gemeinschaftlichen Fläche durch einen Wohnungseigentümer, wie zum Beispiel einen Kellerraum oder einen Garten (Erdgeschosswohnung). Das Grundstück / der Gebäudeteil bleibt Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums, steht in der Nutzung allerdings exklusiv der Nutzung des Rechteinhabers zu. Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt bei der Einräumung eines Sondernutzungsrechtes weiterhin der Gemeinschaft, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung hat mit der Einräumung des Sondernutzungsrechtes auch eine Instandhaltungs- bzw. Kostentragungspflicht verbunden. Hierauf sollten Bauträger oder Projektentwickler bei der Teilung also dringend achten.


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Dein immoveo Academy Team.