Eingriff von WEGs in Sondereigentumsgestaltung

Viele Immobilienbesitzer kennen die typische Problematik: Sie haben endlich Ihre Traumwohnung gefunden, aber befinden sich plötzlich in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft mit einer nie endenden Spirale an Auseinandersetzungen und Diskussionen.

Ganz schnell wird hier der erfüllte Traum von der eigenen Wohnung, zum Albtraum. Einer der häufigsten Streitpunkte ist das Einmischen der Wohnungseigentumsgemeinschaft in die Sondereigentumsgestaltung. Doch wie genau können WEGs in die Gestaltung eingreifen?

Zur Veranschaulichung ein kleines Fallbeispiel:

Der Eigentümer einer Wohnung wollte den alten Teppichboden in seiner Eigentumswohnung durch Parkettboden ersetzen. Daher scheint dies ja eine ganz normale Veränderung zu sein und dürfte nicht für viel Ärger sorgen, das sehen Sie doch sicherlich auch so?

Falsch! Denn die Wohnungseigentumsgemeinschaft hat vor Gericht Einwendungen erhoben, mit der Begründung der Trittschall wäre durch den Austausch des weichen Bodens mit dem harten Parkett in den anderen Wohnungen stärker wahrzunehmen. "Als würden die Diskussionen rund um das Gemeinschaftseigentum nicht reichen, jetzt wollen sich auch noch Dritte Personen in die Gestaltung von meiner eigenen Wohnung einmischen?" Eine Frage die schon einige Eigentümer geplagt hat.

Wo liegen die Grenzen?

Mit der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum lässt sich feststellen, wo Sie wie verfahren dürfen... Mit dem Sondereigentum kann der Eigentümer laut § 903 S. 1 BGB verfahren wie er möchte. Danach kann der Eigentümer einer Sache, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Beim Eigentum handelt es sich um das „umfassendste Herrschaftsrecht“ an einer Sache, das das deutsche Recht kennt (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 76. Aufl. 2017, zu § 903, Rn. 1).

Vor dem Umbau von Komponenten einer Eigentumswohnung ist deshalb zu empfehlen, dass Sie sich genau informieren welche Bestandteile der Wohnung zum Sondereigentum gehören. Somit können Sie einschätzen in welchem Ausmaß Sie Ihr eigenes Reich gestalten können.

„Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“  § 13 Abs. 1 WEG

Eine Ausnahme...

Zweckbestimmung (Teilungserklärung)

Der Zweck der Nutzung der Immobilie ergibt sich aus der Teilungserklärung. Das Gesetz unterscheidet zwischen Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG) und Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Während das Wohnungseigentum grundsätzlich nur Wohnzwecken dient, stellt Teileigentum Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen dar. Die Teilungserklärung kann aber auch weitergehende Einschränkungen durch Zweckbestimmungen enthalten (Hobbyraum, Keller, Speicher, Laden, Büro).

Instandhaltungspflichten

Weitere Beschränkungen der zulässigen Nutzung ergeben sich aus dem Gesetz, insbesondere aus § 14 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist,

„Nr.1 die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen … nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.“

Pflicht zu maßvollem Gebrauch

Das Eigentum muss bestimmungsgemäß gebraucht werden. Dieser maßvolle Gebrauch für die Immobilie ergibt sich aus der Zweckbestimmung (s.o.) und erlaubt in diesem Zusammenhang üblicherweise entstehende Beeinträchtigungen. So sind typische Geräuschimmissionen z.B. von Kindern unvermeidlich und hinzunehmen, nicht dagegen „die Ausübung von Freizeitsport wie Tennisspielen in der Wohnung“.

Im Fall des Bodenbelags-Beispiels wurde zu Gunsten der Beklagten entschieden. Denn ein Verbot würde einen zu starken Eingriff in die Gestaltung des Eigentums bedeuten und der Trittschall sei noch hinnehmbar.