Sondereigentumsverwaltung für Vermieter
Ein häufiger Grund für den Erwerb einer Wohnung besteht in der Vermietung dieser, um dann eine Rendite durch die Mieteinnahmen zu generieren. Dabei darf aber nicht der immense Verwaltungsakt unterschätzt werden, den ein Mietverhältnis mit sich bringen kann. So stehen Sie als frisch gebackener Vermieter vor der Entscheidung, ob Sie Ihre Wohnung komplett selbst verwalten wollen, oder diese Aufgabe an eine externe Sondereigentumsverwaltung abtreten. Gegenstand dieses Artikels ist die Aufgaben einer Sondereigentumsverwaltung aufzulisten und ihre Sinnhaftigkeit zu diskutieren.
Was ist Sondereigentum?
Während sich das Gebäude, in welchem sich alle Wohnungen befinden, zu unterschiedlichen Teilen der gesamten Gemeinschaft gehört (Gemeinschaftseigentum), sind Sie im Falle des Sondereigentums der alleinige Besitzer. Dies ist für den Großteil Ihrer Wohnung der Fall, wobei es hier immer wieder kleinere Abgrenzungen zu schaffen gilt. Wenn Sie Näheres über die Abgrenzungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum erfahren wollen, lesen Sie sich gerne auch hierfür unseren Artikel dazu durch.
Welche Aufgaben entstehen in der Sondereigentumsverwaltung?
Die Aufgabenfelder in der Verwaltung von Sondereigentum sind breit gefächert und sind mitunter auch durch die festgelegten Vereinbarungen im Mietvertrag abhängig. Grundsätzlich erwarten Sie als Vermieter vor allem verwaltungstechnische, kommunikative und organisatorische Herausforderungen. Die Sondereigentumsverwaltung beginnt bereits dann, wenn für die erworbene Wohnung noch kein Mieter vorhanden ist. So müssen Sie zunächst folgendes bewerkstelligen:
Sie müssen geeignete Mieter finden. Dies benötigt entsprechende Anzeigen und die Planung/Durchführung von Wohnungsbesichtigungen
Bewerbungen von Interessenten müssen durchgesehen werden
Die interessanten Kandidaten müssen auf Zahlungsfähigkeit geprüft werden. (Durchführung von Bonitätsprüfungen)
Abwicklung der Mietkaution
Erstellung von Wohnungsgeberbestätigungen
Wohnungsübergaben inklusive der Erstellung der hierfür nötigen Protokolle
Anfertigung eines rechtlich nicht zu beanstandenden Mietvertrages
Durchführung von Räumungen
Ist einmal erst der passende Mieter gefunden, so geht der eigentliche Verwaltungsakt des Sondereigentums erst richtig los. Denn natürlich liegt es in Ihrem Interesse, dass Zahlungen richtig erfolgen und sich am aktuellen Wert der Räumlichkeiten orientieren. So sind Sie unter anderem für nachfolgende Aufgaben zuständig:
Überwachung von Mietzahlungen: Ganz besonders wichtig für Sie sind natürlich die zuverlässigen Zahlungen der Miete. Sollten diese nicht pünktlich eintreffen oder gar ausbleiben, so müssen Sie ebenfalls Mahnungen verfassen, bzw. Zwangsräumungen vorbereiten.
Anpassung der Mietzahlungen: Ist zudem die Möglichkeit gegeben eine Mieterhöhung durchzuführen, muss die Miete in Anlehnung an diese angepasst werden. Gleiches gilt auch, wenn der Mieter eine Mietminderung verlangen kann.
Überwachung des Bauzustandes: Eine Änderung der Miete korreliert häufig mit dem entsprechenden Bauzustand des Gebäudes. Um Problemfelder frühzeitig zu erkennen, oder Chancen auf eine Mieterhöhung wahrzunehmen, müssen Sie stets ein Auge auf den Zustand der Immobilie haben.
Auswahl und Beauftragung entsprechender Handwerksunternehmen: Sind Ihnen erst einmal kritische Probleme aufgefallen, müssen diese durch ein entsprechend professionelles Unternehmen beseitigt werden. Da Ihnen natürlich viel an einer hohen Rendite durch die Vermietung der Wohnung gelegen ist, sollten Sie genaustens abwägen, welche Unternehmen Sie beauftragen wollen, um ein möglichst hohes Preisleistungsverhältnis zu erreichen.
Einhaltung von Sicherheitsvorgaben: Nicht nur eine regelmäßige Überprüfung des Bauzustandes ist wichtig, auch Schutzmaßnahmen sind regelmäßig durchzuführen. So müssen Sie beispielsweise eine regelmäßige Wartung alles Rauchwarnmelder durchführen lassen.
Verwaltung und Begleichungen von Rechnungen: die Verwaltung des Sondereigentums beschränkt sich nicht nur auf das Mietsverhältnis, sondern auch auf das Verhältnis zur WEG. An diese müssen Sie auch regelmäßige Hausgeldzahlungen tätigen.
Jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung
Wie durch die aufgeführten Punkte schnell ersichtbar ist, ist die Verwaltung von Sondereigentum nicht immer eine triviale Angelegenheit und erfordert zum Teil einen hohen Arbeitsaufwand. Zudem erfordern einige Gebiete eine gewisse Fachkenntnis und entsprechende Verwaltungstools. Ihnen als Vermieter steht es selbst frei zu entscheiden, ob Sie die entsprechende Verwaltung des Sondereigentums selbst übernehmen, oder diese an eine Sondereigentumsverwaltung abtreten.
Abgrenzung zur WEG Verwaltung
Die Verwaltung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum besitzt viele sich überschneidende Bereiche. Es gibt jedoch auch klare Unterscheide, welche schon in der Art des zu verwaltenden Eigentums beginnen. Die WEG Verwaltung verwaltet hierbei das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft, während die Sondereigentumsverwaltung als Spezialfall der Mietverwaltung Eigentumswohnungen verwaltet, deren Eigentümer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft sind.
Somit sieht sich eine WEG Verwaltung unter anderem dem Wohnungseigentumsgesetz gegenübergestellt, welches die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vorschreibt. Dieses hat jedoch keinen Einfluss auf die Sondereigentumsverwaltung. Dieser ist als Rahmenbedingung nur der Verwaltervertrag gegeben. Somit unterscheiden sich beide Verwaltungen auch in ihrer Bestellung. Bestellung und Verwaltungsvertrag müssen in Bezug auf eine WEG Verwaltung mehrheitlich von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Dabei handelt es sich zudem gemäß der Trennungstheorie um zwei eigenständige Rechtsakte. Dies entfällt bei der Sondereigentumsverwaltung, da hier nur der Verwaltervertrag zwischen der Verwaltung und dem Wohnungseigentümer maßgeblich ist. Somit ist die Sondereigentumsverwaltung ausschließlich für Sie zuständig und nicht für die Gemeinschaft, wie es bei einer WEG Verwaltung der Fall ist.
Wie viel kostet eine Sondereigentumsverwaltung?
Die Kosten für eine Sondereigentumsverwaltung sind nicht immer leicht festlegbar. Vielmehr wird die Vergütung dieser durch mehrere Faktoren beeinflusst, wie beispielsweise die Region, in welcher sich das Objekt befindet. Zudem stellen Sondereigentumsverwalter zum Teil auch eigene Preisfaktoren auf. Im Durchschnitt sollten aber mindestens 22 € für eine Sondereigentumsverwaltung in Betracht gezogen werden. Dabei sollte man aber nicht allein nach dem Kostenfaktor entscheiden. Wie durch die oben gezeigten Aufgaben schnell deutlich wird, obliegen einer Sondereigentumsverwaltung hohe Verantwortlichkeiten und Vertrauensverhältnisse. Somit liegt es in Ihrem Interesse eine möglichst professionelle Sondereigentumsverwaltung zu bestellen, auch wenn diese eventuell über dem Durchschnittspreis liegt.
Die Frage ob man selbst verwalten will oder nicht, ergibt sich zuletzt also in der Abwägung einer verminderten Rendite, oder weniger Arbeit. Am Ende ist es jedem Eigentümer selbst überlassen, eine solche Entscheidung zu fällen. Ein wesentliches Plus bei Sondereigentumsverwaltungen ist die vorhandene Expertise und entsprechende Verwaltungssoftware. Diese ist zwar auch für Privatkunden erhältlich, jedoch ist eine Einarbeitung sowohl in das Programm, als auch in die Rahmenbedingungen mit viel Zeitaufwand verbunden. (Könnten Sie beispielsweise aus dem Stegreif sagen, welche Kosten auf Ihren Mieter umlagefähig sind?) Als Orientierung können Sie probeweise grob kalkulieren, viel Zeit Sie mit all ihren Aufgaben in der Verwaltung ungefähr brauchen würden und verrechnen diese mit einem entsprechenden Stundensatz. Anhand der Opportunitätskosten lässt sich im Anschluss eine recht gute Abschätzung über die Sinnhaftigkeit einer Sondereigentumsverwaltung gewinnen.
