Untervermietung - Das sind die Regelungen
Das Leben verläuft oft nicht nach geplanten Mustern und dies ist in den meisten Fällen auch gut so. Schließlich wäre ein vorhersehbares und strukturiertes Verlaufsmuster sehr eintönig. So ist man kurzfristig für ein halbes Jahr im Ausland unterwegs, besucht auf längere Zeit Bekannte oder muss ins Krankenhaus. In unserer heutigen Welt gibt es zahlreiche Szenarien, nach welchen man auf längere Zeit nicht in den eigenen vier Wänden wohnt. Für Mieter ist dies natürlich eine unschöne Angelegenheit, denn die Miete muss auch weiterhin gezahlt werden. Eine bereits weit verbreitete Lösung ist daher, die Wohnung unterzuvermieten. Was es dabei zu beachten gilt und welche Regelungen für Mieter und Vermieter existieren, ist Gegenstand dieses Beitrags.
Ist Untermiete immer gleich Untermiete?
Nein, eine einheitliche Form der Untermiete existiert nicht. Ein Untermietverhältnis kann unterschiedlich gestaltet sein und so bestehen auch differenziert geltende Regelungen für dieses. Zum einen gibt es die klassische Form der Untervermietung. Hier besteht ein Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Untermieter, wobei beide Teile der Wohnung nutzen. In einer Gebrauchsüberlassung ist der eigentliche Mieter selbst nicht anwesend und vermietet die Wohnung zu vollen Teilen einer Dritten Person. Des Weiteren kann eine Wohnung über kurzfristige Zeiträume an Touristen vermietet werden. Abschließend existieren zudem die Vertragsformen von WGs.
Darf der Mieter ohne Nachfrage beim Vermieter eine Untervermietung vornehmen?
Grundsätzlich ist es einem Mieter nicht gestattet, ohne Erlaubnis des Vermieters eine Untervermietung der Wohnung zu betreiben. Jedoch hat der Mieter das Recht, diese Erlaubnis beim Vermieter nach BGB § 553 einzufordern, wenn er nachweislich belegen kann, dass ein berechtigtes Interesse an einem solchen Besteht. Der Vermieter ist dann grundsätzlich verpflichtet, eine solche Erlaubnis auszustellen. Er kann eine solche aber unter folgenden Gründen erfolgreich ablehnen:
Der Vermieter kann belegen, dass der neue Untermieter eine unzumutbare Person darstellt, welche den Hausfrieden gefährdet.
Der Vermieter kann nachweisen, dass es durch eine Untervermietung zu einer Überlastung des verfügbaren Wohnraums kommt.
Es sich bei dem Untermieter um Touristen handelt, welche auf kürzere Zeit dort wohnen werden
Es gibt außerdem Personen, welche keiner Erlaubnis des Vermieters bedürfen. Von einer Zustimmung des Vermieters ausgeschlossen sind:
Sehr nahe Verwandte wie Eltern, Kinder, Enkel, Stiefkinder und Ehepartner (Achtung: Bereits für Geschwister gilt diese Sonderregelung nicht mehr!)
Au Pairs
Pflegepersonal
Längerfristiger Besuch, welcher vorübergehend dort wohnt oder sich in einer Notlage befindet
Für alle anderen Personen ist stets ein berechtigtes Interesse anzugeben, um eine Einverständniserklärung vom Vermieter verlangen zu dürfen. Beispielsweise ist eine finanzielle Notwendigkeit für einen Mieter gegeben, ein Untermieter wird für eine Kinderbetreuung hinzugezogen, ein naher Angehöriger befindet sich in einer Notsituation usw..
Darf der Mieter zahlende Touristen untervermieten?
Durch Plattformen wie Airbnb ist es natürlich möglich, Touristen als kurzfristige Untermieter aufzunehmen. Jedoch kann in diesem Fall keine Erlaubnis per Gesetz von dem Vermieter verlangt werden. Selbst wenn der Vermieter zuvor eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat, gilt diese nicht in Bezug auf Touristen. Will ein Mieter also seine Wohnung kurzeitig an solche untervermieten, ist eine gesonderte Erlaubnis durch den Vermieter notwendig. Diese kann durch diesen verweigert werden und ist nicht einklagbar. Wird trotz des Verbotes durch den Vermieter eine Untervermietung vorgenommen, kann er eine Abmahnung und im Falle einer Wiederholung sogar die fristlose Kündigung aussprechen. In einigen deutschen Städten wie etwa München wird sogar ein entsprechendes Zweckentfremdungsverbot-Gesetz eingeführt, welches solche Zuwiderhandlungen mit hohen Geldbußen belegt.
Welche Richtlinien gelten für WGs?
An sich richtet sich die Form der WGs nach normalen Mietverhältnissen. Hierbei sind allerdings mehrere Ausgestaltungsmöglichkeiten der abzuschließenden Verträge möglich. Hier soll ein kurzer Überblick geschaffen werden.
Eine Person mit Untermietvertrag: Hierbei besteht ein Vertrag über das Mietverhältnis zwischen einem Hauptmieter und dem Vermieter. Der Hauptmieter schließt dann mit dem Einverständnis des Vermieters Untermietsverträge ab. Der Vermieter steht also in keinem vertraglichen Verhältnis zu den Untermietern. Diese regeln alle Angelegenheiten mit dem Hauptmieter. Somit entsteht in dieser Form der WG für den Vermieter am wenigsten Verwaltungsaufwand.
Separate Verträge: Der Vermieter kann sich auch dazu entschließen, alle Verträge mit den einzelnen WG Bewohnern selber abzuschließen. Dies bringt einen hohen Verwaltungsaufwand mit sich, jedoch kann der Vermieter sich hierbei alle Personen selbst auswählen und verfügt so über mehr Kontrolle.
WG als ein Hauptmieter: Als letzte Alternative kann eine WG auch gemeinschaftlich ein Vertragsverhältnis abschließen. Somit bilden alle Beteiligten zusammen den Hauptmieter und haften somit z.B. bei Zahlungsrückständen für den jeweils anderen. Rechtlich gesehen ist diese Form der WG am kompliziertesten, wenn beispielsweise einer der beteiligten einen Auszug plant.
Wer haftet in einem Untermietsverhältnis?
In Sachen Haftbarkeit ist der Vermieter auf der sicheren Seite, da der Hauptmieter für seine Untermieter in der Verantwortlichkeit steht ( § 540 Abs. 2 BGB ). Verursacht also der Untermieter einen Schaden, so muss der Hauptmieter für die Reparaturen gerade stehen. Das Risiko in einem Untermietsverhältnis wird also von Seiten des Hauptmieters getragen. Diese Haftung gilt grundsätzlich und ist unabhängig davon, ob das Untermietsverhältnis rechtens oder nicht rechtens entstanden ist.
