Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum

Rund um eine Immobilie bestehen zahlreiche Gefahren. Um diese von der Wohngemeinschaft und den Bewohnern abzuwenden müssen sich Eigentümer diesen bewusst werden. Sie haben eine Verantwortung für ihr Wohnungseigentum und die dort lebenden Menschen und müssen ihren Verkehrssicherungspflichten nachkommen.

Dazu ist es allerdings wichtig zu wissen, welche Gefahren und Pflichten bestehen. Um Ihnen Klarheit zu verschaffen haben wir Ihnen eine Auflistung der Pflichten hier zur Verfügung gestellt. Auch die Bedeutung der Verkehrssicherungspflichten für Sie als Eigentümer und die verbundenen Konsequenzen und Regelungen klären wir.

Die Verkehrssicherungspflicht

Der Besitz einer Sache (Immobilie) verpflichtet den Besitzer zur Beseitigung möglicher ausgehender Gefahrenquellen und Vorkehrungen zum Schutz Dritter zu treffen. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist jeder einzelne Eigentümer verpflichtet auf die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten zu achten. In der Regel werden die Verkehrssicherungspflichten auf die zuständige Hausverwaltung übertragen. Dies befreit die Eigentümer nicht von der Pflicht, die sachgemäße Durchführung regelmäßig zu kontrollieren. Denn die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten sind hoch und der Nachweis der Ausführung schwierig, aus diesem Grund haften die Verkehrssicherungspflichtigen schnell.

Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie:

Die Verkehrssicherungspflicht rund um die Immobilie umfasst die Vermeidung…

… von Stürzen

Generell gilt es für einen rutschfesten Boden zu sorgen. Dazu gehört der Winterdienst, der eine Streu- und Räumungspflicht beinhaltet. Zu räumen sind alle begehbaren Flächen, wie zum Beispiel der Garagenhof oder der Hauseingang. Hervorstehende Bodenplatten auf Gehwegen, die durch Wurzeln entstehen, müssen begradigt werden, um Stolperquellen zu entfernen. Die Gemeinschaftswege müssen darüber hinaus ausreichend beleuchtet werden.

… von Unfällen, durch unzureichende Montage/Wartung

Die Immobilie muss Instand gehalten werden. Dazu gehört die regelmäßige Kontrolle und fehlerfeie Montage aller dazugehörigen Elemente. Es bestehen Gefahren für Dritte durch mangelhafte Unterhaltung, wie beispielsweise ein loser Dachziegel oder ein schlecht gewarteter Kinderspielplatz.

… von Gefahren, durch Einfriedung und Bepflanzungen

Von Stacheldrahtzäunen und Dornenhecken gehen Gefahren aus, die vermieden werden können. Auch Bäume müssen besonders nach Stürmen kontrolliert werden, um gefährdende Bäume früh erkennen zu können.

… von Gefahren, durch unzureichende Prüfung der technischen Anlagen

Brandschutzvorrichtungen, Alarmanlagen, Heizungstechniken, Aufzüge und elektrische Tiefgaragenrolltorsicherungen müssen regelmäßig kontrolliert werden, um den Verkehrssicherungspflichten nachzukommen.

Diesen Pflichten sollte regelmäßig nachgekommen werden. Die Rechnungen von Fachmänner können helfen, im Streitfall zu belegen, dass der Verkehrssicherungspflicht nachgekommen wurde.

Übertragbarkeit der Verkehrssicherungspflichten

Verkehrssicherungspflichten können bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen Hausverwalter übertragen werden.  Dieser trifft mit den Eigentümern eine Vereinbarung über die Verkehrssicherungspflichten. Er ist verpflichtet für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Der Eigentümer oder die Hausverwaltung können einen Dritten mit der Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten beauftragt werden. Dieser haftet dann für die ordnungsgemäße Ausführung. Grundsätzlich gibt es auch die Möglichkeit Pflichten in Teilen auf die Mieter zu  übertragen. Ob von dieser Gebrauch gemacht wird, entscheiden die Eigentümer. Dies muss im Mietvertrag festgehalten werden. 

Haftung im Falle einer Versäumung der Verkehrssicherungspflichten

Wenn der Verkehrssicherungspflichtige seine Pflichten vernachlässigt, dann muss er haften. Es haftet erst einmal der, der die Verantwortung trägt. Beauftragt also eine Wohnungseigentümergemeinschaft, eine Hausverwaltung und diese einen Drittanbieter, dann haftet erst einmal dieser. WEGs und Hausverwaltungen können sich selber entlasten, indem sie Belege von Fachpersonal vorweisen können, welche sie zur Überprüfung beauftragt haben. Sollte dieser Nachweis unzureichend sein, dann entscheiden Gerichte meistens zu Lasten der Verkehrssicherungspflichtigen.

Versicherung des Risikos „Verkehrssicherungspflicht“

Eine Haftung auf Grund eines Versäumnisses der Verkehrssicherungspflicht lässt sich schwer vermeiden. Gerichte entscheiden meistens zu Ungunsten der Verkehrssicherungspflichtigen. Die Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung der Gemeinschaft kann in einem solchen Fall greifen. Diese greift allerdings nur eingeschränkt, wenn die Pflichten grob fahrlässig vernachlässigt werden. Der Versicherung steht es in solchen Fällen frei zu kürzen.

Informieren Sie sich gerne bei unserem integrierten Versicherungsmakler, wenn Sie Fragen zu einer passenden Versicherung haben!

Bei immoveo legen wir großen Wert darauf, den Verkehrssicherungspflichten gewissenhaft und sorgfältig nachzukommen. Dazu geben wir unseren Verwaltern ein ausführliches Protokoll an die Hand, um eine ordentliche Verkehrssicherung zu gewährleisten. Bei Fragen wenden Sie sich gerne an uns!