Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung geht die Mitgliedschaft mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einher. Diese ist entgegen vielerlei Erwartungen an Rechten und Pflichten gemessen zunächst sehr kompliziert. Wie gut, dass diese bereits eine Verwaltung besitzt, die einem unliebsame Aufgaben abnimmt. Dabei wird die Tätigkeit und Legitimation der amtierenden Hausverwaltung so gut wie nie in Frage gestellt. Dies sollte aber in jedem Fall immer kritisch geprüft und hinterfragt werden. So auch wenn sich herausstellt, dass die WEG zur Zeit durch eine GbR verwaltet wird. Dies ist gesetzlich nicht zulässig und kann Ihnen im schlimmsten Fall große Probleme bei Schwierigkeiten in der WEG bescheren.
Darum ist eine GbR rechtlich nicht zulässig
Eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) entsteht allein daraus, dass sich zwei oder mehrere Personen zusammenschließen, um ein gemeinsames Ziel oder einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen, wie beispielsweise bei Gründungsmitgliedern eines Start-ups. Dabei muss nicht einmal ein schriftlicher Vertrag vorliegen, eine mündliche Absprache ist hierfür bereits ausreichend. Dementsprechend können Verantwortlichkeiten und klare Ansprechpartner nicht definiert werden. Die logische Konsequenz daraus ist, dass eine GbR nicht wie etwa eine GmbH oder ein eingetragener Kaufmann in das Handelsregister aufgenommen werden kann.
Nach § 27 WEG werden die Anforderungen an einen Hausverwalter aus den ihm zugewiesenen Aufgaben und Pflichten definiert. Dazu gehören:
Die Entgegenahme von Zahlungen Dritter und Eigentümern
Annahme und Abgabe von Willenserklärungen der WEG
Sicherstellung rechtlicher Handlungsfähigkeiten
Diese Aufgaben unterliegen einer hohen Vertrauensbasis und sind in dem Sinne zu schützen, als dass Verantwortlichkeiten klar gegeben und für den einzelnen Eigentümer jederzeit einsehbar sind. Hierfür kann beispielsweise das Handelsregister herangezogen werden. Für den aufmerksamen Leser ergibt sich hier nun die Hauptproblematik gegenüber einer Hausverwaltung in Form einer GbR. Hier sind die verantwortlichen Personen nicht definiert und daher rechtlich nicht zulässig. Dennoch gibt es unter anderem durch Unachtsamkeiten des Gewerbeamtes eine Menge an GbRs, welche ihre Dienstleistungen als Hausverwalter im Internet anbieten.
In den schlimmsten Fällen kann es sich hierbei um unseriöse Hausverwaltungen handeln, die ihr Geschäftsmodell auf diese Art der erschwerten rechtlichen Greifbarkeit aufbauen. Ist beispielsweise ein schwerwiegendes Problem in der WEG vorhanden, kann Ihr Ansprechpartner aus einer GbR mit Verweis auf den Gesellschaftsvertrag seine Zuständigkeit an eine andere Person abtreten, die Sie nicht kennen. Häufig kennen Sie dabei nicht einmal den Gesellschaftsvertrag. Die Verantwortlichkeit wird dann in einer für Sie erscheinenden "Blackbox" hin und her geschoben, bis das Problem ausgesessen ist. Die Handlungsfähigkeit einer WEG wird somit stark eingeschränkt und widerspricht so auch dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Bestellung einer GbR muss also unter allen Umständen vermieden werden.
Sie werden aktuell durch eine GbR verwaltet?
Hat Ihre WEG bereits eine GbR als Hausverwaltung bestellt, so ist diese rechtlich nicht zulässig. Allein diese Tatsache kann Ihnen trotz richtiger Handlungen der Verwaltung früher oder später zum Problem erwachsen. Dies zeigt beispielsweise ein Fall aus 2006, in welchem für einen neuen Eigentümer eine Verwalterzustimmung benötigt wurde. Da dieser aber durch eine GbR als Hausverwaltung betreut wurde, wurde diese durch das Grundbuchamt nicht akzeptiert. Zudem sollte gerade eine seriöse Hausverwaltung sicher in der Rechtslage des Wohnungseigentumsgesetzes und allen umliegenden Regelungen sein. Hierzu zählt selbstverständlich auch die Kenntnis über die Rechtslage einer GbR als Verwaltung. Werden solche Dienstleistungen dennoch fortgeführt und weiter aktiv angeboten, so sind die betreffenden Personen entweder unsicher in der Handhabung des Gesetzes oder durch illegale Vorgehensweisen charakterisiert. Beides ist natürlich nicht als Hausverwaltung wünschenswert. Daher sollten Sie aufgrund der dringlichen Lage schnellstmöglich eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, in welcher über die Bestellung eines zulässigen Hausverwalters bestimmt werden muss.
