WEG selbst verwalten?
Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) werden von einer professionellen Hausverwaltung (meist auch aus gutem Grund) verwaltet. Jedoch finden sich immer wieder Fälle, in welchen sich eine WEG selbst verwaltet und somit keinen externen Verwalter bestellt hat. Wer schon einmal mit dem Gedanken der Selbstverwaltung gespielt hat, für den ist dieser Beitrag eine gute Hilfestellung die Pros und Contras einer solchen besser abwägen zu können.
So ist die rechtliche Situation...
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht nach §26 eine zwingende Bestellung eines Hausverwalters vor. Somit darf in Deutschland keine WEG ohne bestellten Verwalter bestehen. Hierbei wird allerdings nicht vorgeschrieben, wer dieser Verwalter sein muss. Die meisten WEGs setzen hierbei auf eine professionelle Hausverwaltung, aber in der Theorie kann jede Person der Eigentümergemeinschaft als Hausverwalter bestellt werden. Dies muss jedoch einstimmig beschlossen werden. Sobald sich auch nur ein einzelner Eigentümer gegen eine Selbstverwaltung ausspricht, muss eine professionelle Hausverwaltung gesucht werden. Die Selbstverwaltung an sich muss sich nicht zwingend auf eine Person innerhalb der WEG begrenzen, sondern es können beliebig viele Eigentümer verwaltungstechnische Aufgabenbereiche übernehmen. Als tragendes Organ der WEG nach Außen muss die Verwalteraufgabe an sich aber genau einer Person rechtlich zugeordnet sein, damit diese als legitimierte Verwaltung handlungsfähig ist. Findet sich weder ein Eigentümer noch eine professionelle Hausverwaltung, so bleibt nur die Bestellung eines Zwangsverwalters. Diese Alternative ist jedoch am kostspieligsten und in jedem Fall zu vermeiden.
Diesen Aufgaben muss sich eine selbst verwaltende WEG stellen
Hat sich eine WEG dazu entschieden, sich im Rahmen eines freiwilligen Eigentümers selbst zu verwalten, so kann dessen Leistungserbringung natürlich nicht mit dieser eines professionellen Verwalters messen. Jedoch gibt es ein Spektrum an Grundaufgaben, welche jeder Verwalter erfüllen muss. Diese sind in ihrer Trivialität zum Teil nicht gerade niedrig angesetzt. Der Verwalter sollte also gewisse Grundverständnisse für verwaltungstechnische Tätigkeiten mitbringen oder sogar selbst in diesen beruflich tätig sein. Dies spiegelt sich bereits in der ersten Pflichtaufgabe wieder. Der selbständige Verwalter ist für die Erstellung eines Wirtschaftsplans sowie der Jahresabrechnung für seine WEG zuständig. Dies ist eine Aufgabe, welche es nicht zu unterschätzen ist, denn diese entscheidet unter anderem über die finanzielle Lage der WEG und kann bei falscher Ansetzung zu erheblichen Nachzahlungen der Eigentümer führen.
Des Weiteren muss der Verwalter die jährliche Eigentümerversammlung abhalten und diese auch im Vorfeld vorbereiten. Für diese gelten jeweils weitere Bestimmungen die formell korrekt umzusetzen sind, da ansonsten Beschlüsse anfechtbar oder unwirksam werden. Weitere Tätigkeiten sind:
Das Führen einer Beschlusssammlung
Die korrekte Ausführung sämtlicher finanzieller Abwicklungen der WEG wie etwa die Verwaltung von Hausgeldzahlungen und der Instandhaltungsrücklage
Herbeiführung von Beschlüssen über anstehende Projekte wie etwa Sanierungen
Erteilung von handwerklichen Arbeiten
Führung von Schriftverkehr im Namen der WEG
Wie sich hierbei zeigt obliegen einem freiwilligen Verwalter eine Menge an Zuständigkeiten, welche zu jeder Zeit gewissenhaft und korrekt ausgeführt werden müssen. Daher sollte ein freiwilliger Verwalter unbedingt einen Vertrag mit dem Rest der WEG schließen, um bei einer Überforderung rechtzeitig zurücktreten zu können. Zugleich unterliegt jeder Verwalter (ob professionell oder nicht) den gleichen rechtlichen Haftbarkeiten, in denen er im Schadensfall von der WEG belangt werden kann. Somit ist der Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung ein Muss für jeden eigenständigen Verwalter. Die Beiträge hierfür können sogar auf die WEG umgelegt werden, da diese Kosten in Bezug auf die Amtsausführung entstehen.
Das sind die Vorteile einer Selbstverwaltung
Das Prinzip der Eigenverwaltung hat trotz hoher verwaltungstechnischer Herausforderungen für eine WEG trotzdem seine Daseinsberechtigung, da auch einige Dinge besser laufen können, als unter einer professionellen Hausverwaltung. Zum einen ist dies die direkte Nähe zur verwalteten WEG. Ein Eigentümer welcher zudem selbst verwaltet ist mit den Eigentümern gut bekannt und kennt Problemstellen sowie Verbesserungsmöglichkeiten. Zum anderen sorgt eine direkte Betroffenheit für eine intrinsische Motivation, die Arbeiten korrekt und gewissenhaft auszuführen. Auch Bauvorhaben am Objekt können durch die Nähe des Verwalters besser betreut werden, gleiches gilt für die Kommunikation mit Verwalter und WEG. Da diese Tätigkeiten meist unentgeltlich erfolgen, spart sich die WEG zudem die Kosten eines professionellen Hausverwalters.
Das sind die Nachteile einer Selbstverwaltung
Das Konzept der Selbstverwaltung wird vor allem durch die Nähe des Verwalters zur WEG begründet. Dies kann aber auch Nachteile mit sich bringen. Zum einen könnte ein Verwalter im Hinblick auf sein eigenes Eigentum in seiner Amtsausübung befangen sein und versuchen sich selbst Vorteile zu schaffen. Zudem können dies auch andere Miteigentümer versuchen, da man sich in der Regel gut untereinander kennt. Dies ist auch im umgekehrten Sinne denkbar... Aufgrund guter Beziehungen untereinander wird aus Aspekten der Höflichkeit nicht auf mangelhafte Ausführungen oder Probleme der Verwaltertätigkeit hingewiesen. Zudem sollte in Betracht gezogen werden, dass eine Stimme eines neuen oder unzufriedenen Eigentümers ausreicht, um einen freiwilligen Verwalter abzuberufen. Darüber hinaus kann sich eine selbst verwaltete WEG meist nicht mit der Kompetenz einer professionellen Hausverwaltung messen. Diese verfügen über gute Netzwerke zu weiteren wichtigen Unternehmen, wie etwa Handwerkern oder Reparaturdiensten, die bei Problemen schnell vor Ort sind. Auch im Fachwissen ist eine professionelle Hausverwaltung sicherer und kann so Prozesse schneller und effizienter ausführen, als ein Laie.
Zusammenfassend lässt sich schlussfolgern, dass eine Selbstverwaltung prinzipiell möglich ist und bei gegebenen Umständen auch eine Reihe an Vorteilen erbringt, welche eine klassische Hausverwaltung nicht leisten kann. Besonders empfiehlt sich dies dann, wenn die betroffene WEG sehr klein ist und der potenzielle Verwalter bereits über ein angemessenes Fachwissen im Bereich von Verwaltungstätigkeiten verfügt. Zudem sollten sich alle Eigentümer wohlgesonnen sein. Handelt es sich aber um eine größere WEG, so kann selbst ein freiwilliger Verwalter mit dem nötigen Fachwissen in seiner Aufgabe schnell überfordert sein und die ihm aufgetragene Verantwortung nicht mehr korrekt wahrnehmen. In solchen Fällen ist dringend zu einer professionellen Hausverwaltung zu raten.
