Immobiliengeschäfte sind immer mit hohem bürokratischen Aufwand und großen Geldsummen verbunden. Daher ist es kein Wunder, dass sowohl Käufer, als auch Verkäufer ein berechtigtes Interesse an einer reibungslosen Abwicklung des Geschäfts verfolgen. Dies gilt insbesondere in Bezug auf die Zahlung des Kaufbetrages. Dieser sollte zuverlässig nach dem Wechsel des Eigentums erfolgen. Eine hohe Sicherheit bezüglich dieses Prozesses liefert das sogenannte Notaranderkonto, welches Gegenstand dieses Beitrages ist.
Was ist ein Notaranderkonto?
Bei einem Notaranderkonto oder auch Anderkonto genannt, handelt es sich um eine offene Form des Treuhandkontos. Bei dieser Form muss der Name und die Anschrift des Treuhänders, im Gegensatz zur verdeckten Form, öffentlich angegeben werden. Zudem haben nur der Treuhänder selbst und Bevollmächtigte Zugriff auf das Notaranderkonto. Ein Notaranderkonto kann nur durch Notare, Rechtsanwälte und Insolvenzverwalter eröffnet werden. Es wird eingerichtet, wenn es um den Kaufprozess einer Immobilie geht. Nach § 54a des Beurkundungsgesetzes darf dieses jedoch nur eröffnet werden, wenn ein berechtigtes Sicherheitsinteresse bezüglich dessen Einrichtung gibt.
Was charakterisiert ein berechtigtes Sicherheitsinteresse?
Der Begriff "Berechtigtes Sicherheitsinteresse" wird durch den Gesetzgeber nicht klar definiert. Anhand folgender Faktoren kann jedoch ein Sicherheitsinteresse abgeleitet werden:
Die Immobilie wird durch das Kapital mehrerer Kreditgeber finanziert, welche an der Einrichtung eines Notaranderkontos interessiert sind.
Eine Übergabe der Immobilie vor der Vorlage der vertraglich geregelten Fälligkeitsvoraussetzungen ( Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises) ist erfolgt.
Es sind Personen aus anderen Ländern am Kauf beteiligt, was zu unklaren Vertragsrichtlinien führen kann.
Der Käufer tritt in Form eines Insolvenzberaters auf.
Der Erwerb der Immobilie findet im Rahmen einer Zwangsvollstreckung statt.
Wie funktioniert ein Notaranderkonto?
Liegt ein berechtigtes Sicherheitsinteresse vor, wird das Notaranderkonto durch den Notar eröffnet. Der Notar selbst darf auf eingezahltes Geld auf diesem nicht zugreifen, bis es zu der Auszahlung an den Verkäufer kommt. Bis diese erfolgen kann, sind alle notwenigen Voraussetzungen durch den Notar zu prüfen. So wird zunächst ein Antrag auf Auflassungsvormerkung beim hierfür zuständigen Grundbuchamt gestellt.
Bei einer Auflassungsvormerkung handelt es sich um eine Art Reservierung über den Kauf des gewünschten Objektes. Somit wird der Verkauf einer Immobilie klar einem Käufer zugeordnet. So wird verhindert, dass ein unseriöser Verkäufer mehreren Käufern gleichzeitig die selbe Immobilie verkaufen kann und es im Anschluss Unklarheiten über die Besitzrechte gibt.
Zudem wird eine Löschungsbewilligung eingeholt. Diese stellt sicher, dass der Käufer nicht bestehende Darlehensschulden in Bezug auf das Kaufobjekt mit übernimmt. Zuletzt erfolgt die Einholung der Verzichtserklärung auf Vorkaufsrechte. In einigen Verträgen ist nämlich geregelt, dass bestimmte Personen ein berechtigtes Interesse haben, ein Objekt zu kaufen, wenn dieses zum Verkauf angeboten wird. Ein Beispiel wäre hier ein Mieter, welcher zuvor ein Haus gemietet hatte, welches nun verkauft werden soll. Nimmt dieser es wahr, muss der Verkauf an den Mieter selbst und nicht an andere Interessenten erfolgen.
Sind alle Bedingungen geprüft, erfolgt eine Benachrichtigung an den Käufer, welcher den Kaufpreis auf das Notaranderkonto einzahlt. Bei eingegangener Zahlung wird der Verkäufer durch den Notar über Eingang der Zahlung informiert. Dieser tritt in Folge das Eigentum an den Käufer mit einem Eintrag in das Grundbuch ab. Das Geld wird im Anschluss durch den Notar ausbezahlt.
Was kostet ein Notaranderkonto?
Die Leistungen und Sicherheitsaspekte eines Notaranderkontos sind natürlicher Weise nicht umsonst. Für ein Notaranderkonto fallen die Kosten in Abhängigkeit zu den ausbezahlten Beträgen aus. So kann mit folgender Kostenstruktur gerechnet werden:
75 € Kosten bei 10000€ Auszahlung.
165€ Kosten bei 50000€ Auszahlung.
535€ Kosten bei 260000€ Auszahlung.
935€ Kosten bei 500000€ Auszahlung.
Fazit
Notaranderkonten überzeugen als sehr sichere Alternative zur direkten Auszahlung des Geldes auf das Konto des Käufers. Der Gang über ein Notaranderkonto verlangsamt dabei den Auszahlungsprozess, da hier eine Reihe an Überprüfungen durch den Notar erfolgen müssen, bevor dieser das Geld auszahlen kann. Natürlich ist ein Notaranderkonto zudem niemals der Garant für eine 100 prozentige Sicherheit. Auch hier gab es in der Vergangenheit immer einmal wieder Fälle der Veruntreuung. Zudem fallen hier zusätzliche Gebühren an, die es bei einer direkten Auszahlung nicht gegeben hätte. Am Ende bleibt es jedem selbst überlassen, die Dienste eines Notares hierfür in Anspruch zu nehmen, oder nicht. Notaranderkonten lohnen sich jedoch vor allem bei höheren Geldsummen, da hier ein beidseitiges Interesse an einer sicheren Auszahlung vorliegt.
