Der Mietvertrag legt den Grundstein für ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Er sorgt für Sicherheit bei beiden Parteien und klärt die Rahmenbedingungen. Ein Mietvertrag kann zwischen jeder natürlichen oder juristischen Person, die geschäftsfähig ist eingegangen werden. Was muss ein Vermieter in den Mietvertrag schreiben? Wir geben Ihnen einen Guide für einen gelungenen Mietvertrag an die Hand!
Mietsache und Mietzweck
Sie müssen unbedingt in Ihrem Mietvertrag festhalten um welche Immobilie es sich handelt. Eingeschlossen sollte eine genaue Beschreibung sein, mit allen Räumen und zusätzlichen Leistungen (Stellplatz). Auch der Mietzweck sollte geregelt werden. Handelt es sich um Wohnräume oder ein Bürogebäude? Halten Sie fest in welchem Rahmen die Immobilie genutzt werden darf.
Miethöhe und Fälligkeit
Kommt es zu finanziellen Aspekten, so muss die Höhe der zu zahlenden Miete, inklusive ihrer Fälligkeit vermerkt werden. Sollte die Fälligkeit im Mietvertrag nicht explizit formuliert sein, dann ist die Miete bis zu jedem 3. Werktag des Monats fällig. § 556b BGB
Vereinbarungen zu Mieterhöhungen können im Mietvertrag zum Beispiel in Form einer Staffelmiete festgehalten werden. Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag „Wie nehmen Eigentümer eine Mieterhöhung richtig vor?“ .
Mietdauer
Die Mietdauer muss im Mietvertrag genauso wie die Kündigungsfrist vermerkt werden.
Mietkaution
Als Vermieter haben Sie das Recht eine Mietkaution von Ihrem Mieter zu verlangen. Die Kaution bietet Ihnen eine Sicherheit und darf für keinen anderen Zweck verwendet werden. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag vereinbart werden und darf 3 Monatsmieten nicht überschreiten. Ihr Mieter darf die Kaution in bis zu drei Monatsraten leisten.
Regelung zu Betriebskosten
Die Betriebskosten müssen laut Gesetzgeber von Ihnen als Vermieter getragen werden ( § 535 Abs. 1 S. 3 BGB ). Diese Kosten können Sie auf den Mieter umgelegt. Dazu müssen Sie diese in die Grundmiete einrechnen oder Sie vermerken im Mietvertrag, dass die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung von Ihrem Mieter getragen werden. Grundsätzlich sind nur Kosten umlagefähig, die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden. Kosten für die Straßenreinigung, Müllentsorgung, Entwässerung, Gebäudereinigung etc. sind beispielsweise umlagefähig.
Schönheitsreparatur- und Kleinreparaturklausel
Auch hier greift § 535 Abs.1 S.2 BGB und verpflichtet den Vermieter dem Mieter die Mietsache „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Folglich sind Sie als Vermieter verpflichtet alle Reparaturkosten etc. zu übernehmen, außer der Mieter überschreitet die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft und verursacht so einen Reparaturbedarf. Auch für Schönheitsreparaturen gilt, dass laut Gesetz der Vermieter alle Kosten tragen muss, es sei denn etwas Gegenteiliges wurde im Mietvertrag vereinbart.
Generell herrschen sehr hohe Anforderungen für formularmäßige Klauseln zu Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen in Mietverträgen. Die Wirksamkeit einer Klausel wird laut § 307 BGB daran gemessen, ob einer der Vertragspartner unangemessen benachteiligt wird.
Eine Kleinreparaturklausel bewirkt in Ihrem Mietvertrag, dass der Mieter für kleinere Schäden haftet und das auch ohne eigenes Verschulden. Die Wirksamkeit der Klausel ist an einige Bedingungen geknüpft. Sie müssen einen Höchstbetrag für die zu tragenden Reparaturkosten pro Jahr angegeben, dieser darf maximal 8% der jährlichen Nettokaltmiete betragen. Die Obergrenze für einzelne Reparaturen beträgt 100 € zzgl. MwSt. Folglich ist der Mieter nicht verpflichtet sich anteilig an den Kosten zu beteiligen, wenn die Reparaturkosten den Höchstbetrag überschreiten.
Es ist zu empfehlen, die Klausel nicht zu abstrakt zu formulieren und konkrete Gegenstände zu nennen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Eine Orientierung bietet § 28 Abs. 3 S.2 der II. Berechnungsverordnung .
Beteiligungsklauseln, Vornahmeklauseln und Vorleistungspflichten sind unwirksam.
Eine Schönheitsreparaturklausel verpflichtet den Mieter zu Renovierungsarbeiten (Streichen, Tapezieren, etc.), die die Abnutzungserscheinungen an Wänden, Decken, Fußböden, Heizkörpern, Heizrohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren durch normales und vertragsmäßiges Wohnen beheben. Beachten Sie dazu auch § 28 Abs.4 S.3 der II. Berechnungsverordnung. Die Vorgaben zu Schönheitsreparaturen dürfen dem Vermieter keinen Vorteil verschaffen und den Mieter nicht in seiner persönlichen Freiheit beschränken. Eine Farbwahlklausel ist beispielsweise nur gültig, wenn sie sich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bezieht und dezente Farben vorschreibt! Das Streichen in Weiß kann nicht vorgeschrieben werden.
Anlagen und Mietvordruck
Um Anlagen, die dem Mietvertrag beiliegen wirksam zu machen, muss auf diese auch im Mietvertrag aufmerksam gemacht werden. Eine wichtige Anlage ist die Hausordnung. Lesen Sie dazu auch unseren Guide „Die Hausordnung, darauf müssen Eigentümer achten!“
Ziehen Sie auch die zahlreichen Mietvertragsvordrucke im Internet zu Rate oder wenden Sie sich an uns! Wir stehen Ihnen gerne beratend zur Seite!
